Crowdfunding immobilier en 2025 : stabilisation trompeuse et montée des risques face aux SCPI

Le crowdfunding immobilier semble retrouver un certain équilibre en 2025. Avec 845 M€ collectés, le recul reste limité par rapport à 2024 (862 M€). Sur le papier, la baisse paraît contenue. Mais derrière cette stabilisation, le constat est plus nuancé, et parfois franchement préoccupant.

Dans le même temps, l’investissement SCPI continue de séduire une épargne plus prudente, notamment chez les particuliers et les chefs d’entreprise. La comparaison entre ces deux placements prend donc tout son sens : d’un côté, un rendement élevé mais une hausse nette du risque ; de l’autre, une approche plus mutualisée, avec des performances souvent moins élevées, mais plus lisibles.

Une stabilisation après une chute marquée

Le chiffre de 2025 peut donner l’impression d’un rebond. En réalité, il s’agit plutôt d’un palier. Après un sommet à 1,607 milliard d’euros en 2022, le crowdfunding immobilier a vu sa collecte divisée par deux en trois ans. La correction a été rapide, portée par la hausse des taux et le ralentissement du marché.

En 2025, la collecte atteint 845 M€ pour 1 004 projets financés, soit à peine moins qu’en 2024. Le premier semestre avait laissé craindre un nouveau recul. Le second semestre a permis de limiter la baisse. On est donc davantage sur une pause que sur une vraie reprise.

Un marché qui change de dynamique

L’immobilier représente désormais moins de 50 % de la collecte globale du crowdfunding. D’autres segments prennent le relais, notamment les énergies renouvelables. Le crowdfunding immobilier reste pénalisé par la crise du secteur.

Autre signal intéressant : les délais de collecte passent de 6 jours à 20 jours. Les investisseurs prennent plus de temps. Ils sélectionnent davantage. Le rendement seul ne suffit plus.

Le résidentiel reste largement dominant dans les projets financés, suivi de loin par le commerce, les bureaux et l’hôtellerie.

Une montée claire des risques

Le point le plus marquant reste le niveau de risque. Selon le baromètre Forvis Mazars, un projet sur deux présente des difficultés. Ce n’est plus marginal.

Entre 8 % et 10 % des projets ont des retards courts. Mais surtout, 25 % à 30 % dépassent six mois de retard. Les procédures collectives progressent fortement et concernent désormais jusqu’à 25 % des projets.

Les pertes restent difficiles à mesurer, mais certains dossiers montrent clairement que le capital n’est pas toujours récupéré.

Un rendement plus élevé… mais plus exposé

Le rendement moyen atteint 11 % en 2025. Il progresse chaque année. Mais cette hausse traduit surtout une augmentation du risque.

Un rendement élevé ne veut pas dire placement plus intéressant. Il reflète souvent un environnement plus incertain.

Crowdfunding immobilier vs SCPI

Le crowdfunding immobilier et les SCPI reposent sur des logiques différentes. L’un finance un projet précis sur une durée courte. L’autre repose sur un portefeuille diversifié sur le long terme.

Conclusion : deux approches différentes

Le crowdfunding immobilier offre du rendement, mais avec un niveau de risque nettement plus élevé qu’auparavant. Les SCPI proposent une approche plus stable, avec une meilleure diversification, mais un rendement plus modéré.

Les deux peuvent coexister dans une stratégie patrimoniale. Tout dépend du niveau de risque accepté et de l’horizon d’investissement. En 2025, une chose devient évidente : le rendement ne suffit plus à justifier une décision.

Et c’est précisément là que l’accompagnement par un expert indépendant en SCPI à Paris peut faire la différence.