Acquisitions SCPI semaine 25 : l’Espagne concentre les opérations

Investissement SCPI : la semaine 25 (du 15 au 21 juin 2026) restera discrète côté volume, mais nette côté géographie. Deux sociétés de gestion suivies par notre cabinet ont communiqué une acquisition, et les deux pointent vers l’Espagne. Iroko Zen renforce sa présence aux portes de Madrid. Comète complète un actif hôtelier à Saragosse. Pas de déferlante d’annonces, donc, mais une direction lisible : le sud de l’Europe garde la cote auprès des gérants. Voici le détail des deux opérations, leurs chiffres, et ce qu’elles disent du marché. En tant qu’expert SCPI à Paris, nous remettons ces mouvements dans leur contexte.

Les opérations marquantes de la semaine

Deux annonces, deux pays voisins sur la carte, un même réflexe : aller chercher du rendement hors de France. Le tableau ci-dessous résume l’essentiel. Le détail suit, opération par opération.

SCPI	Société de gestion	Opération	Localisation	Montant
Iroko Zen	Iroko	Immeuble de bureaux de 15 800 m² loué à Konecta, bail de 12 ans ferme	Alcobendas (Madrid), Espagne	34,65 M€ HD
Comète	Alderan	Lot hôtelier de 587 m² adjacent à l’hôtel Orus	Saragosse, Espagne	Non communiqué

Iroko Zen mise sur Madrid avec un immeuble loué à 100 %

L’opération de la semaine, par sa taille, revient à Iroko Zen. La SCPI gérée par Iroko a acquis un immeuble de bureaux à Alcobendas, un pôle tertiaire collé à la périphérie nord de Madrid. Le bâtiment, livré en 2003, développe environ 15 800 m² sur quatre niveaux, avec 222 places de stationnement. Ce n’est pas un petit actif de remplissage : c’est un immeuble entier.

Le locataire s’appelle Konecta, un groupe espagnol de relation client et de services externalisés. Détail qui compte : il occupe les lieux depuis l’origine du bâtiment, et il vient de se réengager. En avril 2026, Konecta a signé un bail de 12 ans ferme, en triple net. Traduisons. « Ferme » veut dire que le locataire ne peut pas partir avant l’échéance. « Triple net » signifie qu’il prend à sa charge l’entretien, les taxes et l’assurance du bien, et pas seulement le loyer. Pour la SCPI, ce sont des revenus visibles et stables sur une longue période.

Le montant ressort à 34,65 M€ hors droits, pour un rendement acte en main de 7,34 % (non garanti). L’« acte en main » intègre les frais d’acquisition : c’est le rendement réel à l’achat, frais et droits compris, pas un chiffre de vitrine.

Élément	Donnée
Localisation	Alcobendas, périphérie de Madrid
Typologie	Bureaux
Surface	≈ 15 800 m², 4 niveaux, 222 places
Locataire	Konecta (relation client)
Bail	12 ans ferme, triple net, signé en avril 2026
Montant	34,65 M€ hors droits
Rendement acte en main	7,34 % (non garanti)

Un mot de prudence, tout de même. Un rendement de 7,34 % sur des bureaux a de quoi séduire, surtout quand le segment bureaux souffre encore en France. Mais l’immeuble repose sur un locataire unique. Bail long ou pas, la dépendance à une seule signature reste un point de vigilance : le jour où ce locataire vacille, c’est l’intégralité du loyer qui est en jeu. Le bail de 12 ans amortit ce risque, il ne le supprime pas.

Comète agrandit son hôtel de Saragosse

L’autre opération de la semaine est d’une tout autre échelle. La SCPI Comète, gérée par Alderan, a acquis un lot complémentaire de 587 m² à Saragosse. Ce lot jouxte l’hôtel Orus, un actif déjà détenu par la SCPI. On n’est donc pas sur l’achat d’un immeuble neuf, mais sur l’extension d’un site existant.

L’actif relève de l’hôtellerie. Au moment de l’acquisition, il affichait un taux d’occupation de 100 %, en exploitation multilocataire. La logique mise en avant par Alderan est partenariale : accompagner les entreprises occupantes dans leurs besoins d’expansion, plutôt que de courir après le volume. C’est une approche de gestion active, pas une course à la taille.

Reste une limite, qu’il faut nommer. Ni le prix, ni le rendement de l’opération n’ont été communiqués. Sur une petite extension de ce type, ce silence n’a rien d’alarmant, mais il prive l’épargnant d’un repère utile. Autre nuance de calendrier : l’opération a été réalisée le 19 mai 2026 et seulement communiquée le 17 juin. Elle entre donc dans ce récap par sa date de publication, pas par sa date de signature.

Pendant ce temps, côté France

Une opération hexagonale a été annoncée le 18 juin : Alta Convictions (Altarea Investment Managers) a acquis des locaux d’activité près de Limoges. Nous la signalons pour mémoire, car cette SCPI ne fait pas partie des vingt-cinq véhicules que nous suivons en priorité. Mais elle confirme la tendance.

Et cette tendance, les chiffres de l’ASPIM la chiffrent noir sur blanc. Au premier trimestre 2026, les SCPI ont investi 903 M€, dont 75 % hors de France selon l’IEIF. Nos deux opérations de la semaine s’inscrivent pile dans ce mouvement. Côté collecte, le marché a engrangé 1,15 Md€ nets au 1er trimestre, en hausse de 10,1 % sur un an, pour une capitalisation de 88,7 Md€. À noter aussi, côté gouvernance : l’ASPIM a élu Philippe Depoux à sa présidence lors de son assemblée générale du 16 juin 2026.

Ce qu’il faut retenir cette semaine

• Deux opérations communiquées, toutes deux en Espagne. Le sud de l’Europe reste la zone de chasse des gérants.
• Iroko Zen : 34,65 M€ HD, 7,34 % acte en main, bail de 12 ans ferme avec Konecta.
• Comète : 587 m² hôteliers à Saragosse, 100 % occupés, mais prix non communiqué.
• Le marché reste tourné vers l’étranger : 75 % des investissements SCPI du 1er trimestre 2026 hors de France.
• Collecte solide à l’échelle du marché : 1,15 Md€ nets au 1er trimestre, +10,1 % sur un an.
• Une semaine plus calme que les précédentes : la sélectivité prime sur la quantité.

Une question fréquente sur les acquisitions SCPI

Pourquoi les SCPI achètent-elles autant en Espagne en ce moment ? La réponse tient en trois points. D’abord, le rendement : pour des actifs comparables, les prix espagnols offrent souvent des taux supérieurs à ceux du marché français, où la concurrence sur les beaux immeubles reste vive. Ensuite, le dynamisme tertiaire autour de Madrid et de Barcelone, qui soutient la demande locative. Enfin, la diversification : sortir de l’économie française réduit la dépendance à un seul marché. Attention toutefois, ce mouvement comporte ses propres risques. Un actif loué à un seul locataire reste exposé au départ de celui-ci, et la fiscalité des revenus étrangers suit des conventions qui varient d’un pays à l’autre. La diversification géographique n’efface pas l’analyse au cas par cas.

Pour aller plus loin

Une semaine légère n’est pas une semaine sans enseignement. Quand le marché ralentit, c’est justement le moment de regarder la qualité plutôt que le bruit. Un bail de douze ans, un locataire solide, un rendement net cohérent : voilà les repères qui comptent, bien plus que le nombre d’annonces. C’est le travail quotidien d’un cabinet en gestion de patrimoine à Paris que de trier ce qui mérite l’attention de l’épargnant.

 

Et c’est précisément là que l’accompagnement par un expert indépendant en SCPI à Paris peut faire la différence.