SCPI 2026 : 2,44 Md€ de parts en attente, le point liquidité

Pendant des années, la liquidité des SCPI était considérée comme acquise. Ce temps est révolu. Au premier trimestre 2026, le montant des parts en attente de cession s’élève encore à 2,44 milliards d’euros, soit 2,75 % de la capitalisation du marché — un niveau en recul, mais qui rappelle que la capacité à revendre ses parts est devenue un véritable critère de sélection. En tant qu’expert SCPI à Paris, notre cabinet observe une bascule profonde dans la manière dont épargnants et conseillers évaluent ces placements. Explications.

Les parts en attente : un indicateur sous surveillance

Une part en attente, c’est une demande de retrait d’un associé qui n’a pas encore trouvé de souscription en face pour être honorée. C’est l’indicateur le plus suivi pour mesurer la tension sur la liquidité d’une SCPI.

La bonne nouvelle : le stock recule. Au 31 mars 2026, il s’établit à 2,44 milliards d’euros (2,75 % de la capitalisation), contre 2,79 milliards d’euros (3,14 %) au 31 décembre 2025, soit une baisse d’environ 14 % sur le trimestre. La mauvaise : ce recul s’explique en grande partie par des mécanismes techniques, et non par une normalisation complète du marché.

Suspensions de capital et marché secondaire

Plusieurs sociétés de gestion ont en effet suspendu temporairement la variabilité du capital de certaines SCPI en difficulté — parmi lesquelles Primopierre, Crédit Mutuel Pierre 1, Selectinvest 1 ou Perial Grand Paris. Conséquence : les carnets d’ordres de retrait sont remis à zéro, et les associés souhaitant sortir doivent passer par le marché secondaire, où acheteurs et vendeurs se confrontent directement.

Ce marché secondaire reste actif : environ 238 millions d’euros de parts y ont été échangés au premier trimestre, soit 0,27 % de la capitalisation. Mais le passage du retrait « garanti » par la SCPI à un échange de gré à gré change la donne pour l’épargnant, qui peut devoir accepter une décote pour trouver preneur.

Des situations très contrastées selon les véhicules

Si le ratio global de 2,75 % reste maîtrisé, la moyenne masque des tensions très localisées. Quelques SCPI concentrent l’essentiel des difficultés, comme l’illustre le tableau ci-dessous.

Indicateur de liquidité	Marché (31/03/2026)	Cas de tension
Parts en attente	2,44 Md€ (2,75 % de la capi.)	Patrimmo Commerce : ≈ 19,5 %
Évolution sur le trimestre	-14 %	Pierrevenus : ≈ 14,4 %
Marché secondaire	≈ 238 M€ échangés	SCPI à capital suspendu

Patrimmo Commerce affiche ainsi un taux de parts en attente proche de 19,5 % de sa capitalisation, Pierrevenus autour de 14,4 %. Ces situations concernent souvent des SCPI qui collectent peu, dont le rendement est inférieur à la moyenne, ou qui ont baissé leur prix de part ces dernières années. La sélectivité fait toute la différence.

Les outils déployés par les sociétés de gestion

Face à ces tensions, les gestionnaires ne restent pas inactifs. Plusieurs ont activé un fonds de remboursement, alimenté par la cession d’actifs, pour racheter plus rapidement une partie des parts en attente — généralement avec une décote supplémentaire. C’est le cas d’Épargne Foncière (30 millions d’euros dotés), de Primovie (15 millions d’euros) ou de Rivoli Avenir Patrimoine.

D’autres leviers existent : la réduction temporaire du délai de jouissance pour relancer la collecte, ou la suspension de la variabilité du capital pour réorganiser la liquidité via le marché secondaire. Ces mesures, souvent préventives, traduisent un marché qui cherche des structures plus robustes face à l’incertitude.

Le terme de la semaine : le fonds de remboursement

Le fonds de remboursement est un dispositif que peut mettre en place une société de gestion lorsque les demandes de retrait excèdent durablement les souscriptions. Alimenté par la trésorerie de la SCPI ou par le produit de la vente d’immeubles, il constitue une réserve de liquidité dédiée au rachat de parts en attente. Son activation permet d’accélérer la sortie des associés concernés, mais le prix de rachat intègre souvent une décote par rapport à la valeur de retrait habituelle. C’est un outil de gestion de crise utile, mais qui se traduit, pour le vendeur pressé, par un coût en capital.

Pour aller plus loin

La liquidité n’est plus un acquis : elle est devenue, aux côtés du rendement et de la qualité du patrimoine, l’un des trois piliers de l’analyse d’une SCPI. Avant d’investir, il est essentiel d’examiner le niveau de parts en attente, la dynamique de collecte et la politique de la société de gestion en matière de remboursement. La SCPI reste un placement de long terme, dont la liquidité est par nature limitée : ce paramètre doit être anticipé dès la souscription.

En tant qu’expert SCPI à Paris, notre cabinet intègre systématiquement le risque de liquidité dans ses recommandations, pour vous éviter les véhicules les plus exposés et sécuriser votre stratégie patrimoniale dans la durée.

Et c’est précisément là que l’accompagnement par un expert indépendant en SCPI à Paris peut faire la différence.