Optimisation de la succession des parts de SCPI

Optimisation de la Succession des Parts de SCPI : Guide Complet

Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont souvent vantées pour leur simplicité en matière de transmission par décès. Mais est-ce vraiment aussi simple qu’il y paraît ? Est-il suffisant de simplement souscrire à des parts de SCPI pour préparer sa succession ? Ou y a-t-il des démarches supplémentaires, comme la rédaction d’un testament, à envisager ?

Avantages des Parts de SCPI lors de la Succession

Les parts de SCPI détenues en direct sont intégrées au patrimoine successoral. En cas de décès, elles sont transmises aux héritiers selon les règles de dévolution successorale classique. Contrairement à une idée reçue, elles ne sont pas vendues automatiquement. Les héritiers ont le choix de conserver ces parts pour bénéficier des revenus ou de les vendre.

L’investissement en SCPI présente plusieurs avantages pour la succession :

• Simplification du partage entre héritiers
• Évitement de l’indivision.
• Possibilité de faire une donation-partage.
• Transmission échelonnée des parts tout en conservant les revenus.

L’Assurance-Vie et les SCPI

L’assurance-vie est un outil de placement très prisé en France, notamment pour ses avantages fiscaux. Il est possible d’intégrer des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie.

Dans ce cas, les règles de succession propres à l’assurance-vie s’appliquent, offrant une optimisation fiscale complémentaire avec le démembrement.

Pour rappel les règles de l’assurance-vie sont :

• 152 500 € d’abattement par bénéficiaire pour les versements avant 70 ans
• 30 500 € d’abattement sur les versements pour tous les bénéficiaires, les intérêts sont totalement exonérés

Frais et Fiscalité lors de la Transmission de SCPI

Trois types de frais peuvent s’appliquer lors de la succession :

1. Fiscalité successorale : Les parts de SCPI sont soumises aux droits de mutation à titre gratuit. Ces droits sont calculés en fonction du lien de parenté et de la part de l’actif successoral reçu. Des abattements peuvent réduire la fiscalité.
   
   Par exemple pour un enfant :
   
   

   Part taxable	Tarif applicable
   N’excédant pas 8 072 €	5 %
   Comprise entre 8 072 € et 12 109 €	10 %
   Comprise entre 12 109 € et 15 932 €	15 %
   Comprise entre 15 932 € et 552 324 €	20 %
   Comprise entre 552 324 € et 902 838 €	30 %
   Comprise entre 902 838 € et 1 805 677 €	40 %
   Supérieure à 1 805 677 €	45 %

   
   
   
2. Droit de partage en cas d’indivision : Si le défunt n’a pas pris de dispositions testamentaires, les héritiers se retrouvent en indivision. Le partage des biens peut entraîner des frais, fixés à 2,50%. Pour éviter ces frais, il est conseillé de rédiger un testament.
   
   
3. Frais de changement de propriétaire : Après la liquidation de la succession, la société de gestion de la SCPI doit mettre à jour les propriétaires des parts, ce qui peut entraîner des frais.

Optimisation grâce au Démembrement sur les SCPI

Le démembrement de propriété permet de séparer la pleine propriété d’un bien en nue-propriété et usufruit. Les parts de SCPI peuvent être démembrées, offrant une stratégie d’optimisation fiscale. Par exemple, un parent peut transmettre la nue-propriété de ses parts à ses enfants tout en conservant les revenus.

Pour rappel, le démembrement sépare la nue-propriété de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier :

Prenons l’exemple d’un couple marié, âgé de 55 ans, possédant 400 000 € de parts de SCPI et ayant deux enfants. Ils souhaitent optimiser la transmission de leur patrimoine tout en conservant les revenus générés par les SCPI.

Le couple peut choisir de démembrer la propriété de leurs parts de SCPI. Ils garderaient l’usufruit, ce qui leur permettrait de continuer à percevoir les revenus, tandis que la nue-propriété serait transmise à leurs enfants.

Ils peuvent donner la nue-propriété de leur SCPI soit 200 000 € à leurs enfants sans fiscalité grâce aux abattements de 100 000 €par parents et enfants.

Ainsi le couple va continuer à bénéficier de revenu, au moment du décès, les enfants vont récupérer l’usufruit sans imposition supplémentaire. Ils pourront donc décider de vendre les parts ou alors de garder les SCPI pour avoir une rente à vie. Cette opération permet d’économiser 40 000 € (200 000 €*20% d’imposition en moyenne)

Conclusion

Les SCPI, que ce soit en direct ou via un contrat d’assurance-vie, offrent de nombreuses opportunités pour optimiser la transmission de son patrimoine. Il est essentiel de bien s’informer et de consulter des experts pour bénéficier des meilleures stratégies. Pour optimiser votre succession, vous pouvez consulter un conseiller en gestion de patrimoine.