SFDR 2.0 : ce qui change pour les SCPI ISR en 2026

C’est une refonte qui va rebattre les cartes de l’investissement responsable. Le 20 novembre 2025, la Commission européenne a dévoilé sa proposition de révision du règlement SFDR, désormais surnommée « SFDR 2.0 ». Au programme : la disparition des fameuses catégories « Article 8 » et « Article 9 » au profit d’un nouveau système de classification. Pour les SCPI ISR, dont le nombre dépasse aujourd’hui les 80 véhicules, l’enjeu est de taille. En tant qu’expert SCPI à Paris, notre cabinet fait le point sur ce qui va changer pour les épargnants soucieux de donner du sens à leur patrimoine.

SFDR : de quoi parle-t-on ?

Entré en application en mars 2021, le règlement européen SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) impose aux gestionnaires de fonds et aux conseillers financiers de publier des informations standardisées sur la prise en compte des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans leurs produits.

Jusqu’ici, le texte classait les produits en trois grandes familles : l’Article 6 (sans objectif de durabilité particulier), l’Article 8 (qui « promeut » des caractéristiques ESG) et l’Article 9 (qui poursuit un « objectif » d’investissement durable). De nombreuses SCPI labellisées ISR se rangent aujourd’hui dans la catégorie Article 8, parfois Article 9 pour les plus engagées.

Ce que change la réforme SFDR 2.0

Le constat à l’origine de la réforme est sévère : classification auto-déclarée, définitions trop souples, prolifération de fonds Article 8 aux contenus très hétérogènes. La Commission entend remettre de l’ordre en remplaçant les articles 6, 8 et 9 par trois catégories aux dénominations plus explicites.

Nouvelle catégorie	Vocation	Exigence clé
Durable (« Sustainable »)	Produits visant des objectifs de durabilité clairs et mesurables	Seuil d’allocation minimale élevé
Transition	Produits contribuant à une trajectoire crédible vers des objectifs ESG	Plan de transition documenté
ESG Basics	Produits intégrant des critères ESG de base	Exclusions sectorielles renforcées

Parmi les nouveautés notables : l’introduction d’un seuil minimal d’allocation de l’ordre de 70 % pour les fonds revendiquant une étiquette durable, des exclusions sectorielles renforcées (énergies fossiles notamment) et un encadrement plus strict des allégations marketing. L’objectif affiché est limpide : réduire le risque de greenwashing et améliorer la comparabilité des produits.

Tous les points ne font cependant pas l’unanimité. Plusieurs acteurs s’inquiètent notamment de la disparition de l’analyse des principales incidences négatives (PAI), un outil jusqu’ici central pour mesurer l’empreinte réelle des investissements.

Quel impact pour les SCPI ISR et leurs épargnants ?

Pour rappel, le marché compte aujourd’hui plus de 80 SCPI labellisées ISR, depuis la pionnière Novaxia Neo en novembre 2020. La réforme aura plusieurs conséquences concrètes. D’abord, les sociétés de gestion devront articuler le label ISR français avec la nouvelle classification européenne, ainsi qu’avec les exigences de la taxonomie et de la directive CSRD. Cette mise en cohérence pèsera sur la structuration des produits et la présentation des risques aux clients.

Ensuite, certaines SCPI pourraient être amenées à reclasser leurs véhicules dans une catégorie plus exigeante — ou, au contraire, plus modeste si elles ne franchissent pas les nouveaux seuils. Pour l’épargnant, ces changements de libellé ne traduiront pas forcément une évolution de la gestion réelle : il faudra donc rester attentif au-delà de l’étiquette.

Bonne nouvelle sur le plan fiscal : les SCPI ISR bénéficient du même traitement que les SCPI classiques. Le label n’ouvre pas d’avantage fiscal spécifique en soi, mais il oriente l’épargne vers un immobilier mieux aligné avec les normes futures (décret tertiaire, performance énergétique).

Un calendrier encore incertain

La proposition de la Commission, issue d’une consultation lancée à l’automne 2025, doit encore franchir les étapes du processus législatif européen : débats au Parlement et au Conseil, amendements possibles, puis publication des actes délégués précisant les notions de « transition crédible » et d’« objectifs mesurables ». L’adoption est espérée courant 2026, mais les modalités définitives restent ouvertes. La vigilance s’impose donc dans le suivi des reclassifications à venir.

Le terme de la semaine : le label ISR

Le label ISR (Investissement Socialement Responsable) est un label d’État, créé en 2016 et ouvert aux SCPI et OPCI depuis octobre 2020. Il distingue les fonds qui intègrent de manière mesurable des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans leur gestion. Attribué pour trois ans après audit d’un organisme indépendant, il impose à la SCPI une démarche d’amélioration continue de son patrimoine (rénovation énergétique, certifications, suivi de l’empreinte carbone). Il ne garantit toutefois ni la performance financière, ni l’absence de risque : c’est un repère méthodologique, pas une promesse de rendement.

Pour aller plus loin

La réforme SFDR 2.0 va clarifier le paysage de la finance durable, mais elle introduira aussi une période de transition durant laquelle les étiquettes des SCPI ISR pourront évoluer. Pour un épargnant, le risque serait de se fier au seul libellé sans examiner la réalité de la gestion : trajectoire carbone, part d’investissement vert, ancienneté du label et transparence des reportings restent les véritables marqueurs de sérieux.

Concilier conviction et rendement demande aujourd’hui une lecture fine de ces critères. En tant qu’expert SCPI à Paris, notre cabinet vous accompagne pour distinguer les SCPI ISR réellement engagées des démarches plus cosmétiques, et bâtir un portefeuille aligné avec vos valeurs.

Et c’est précisément là que l’accompagnement par un expert indépendant en SCPI à Paris peut faire la différence.