4 stratégies d'investissement en SCPI

Introduction

Aujourd’hui, nous allons aborder 4 stratégies d’investissement pour la constitution et la gestion de vos SCPI. Nous allons voir ensemble de l’effet de levier,l’achat en démembrement, l’investissement via une Société Civile Immobilière (SCI), ou encore par le biais d’une assurance-vie, nous examinerons en détail chacune de ces approches afin de vous aider à y voir plus clair

Mécanisme de l’effet de levier

L’effet de levier est un outil largement utilisé dans l’accroissement du patrimoine. Par l’emprunt de fonds, l’argent que vous auriez normalement mis de côté pendant une période de deux décennies devient instantanément accessible.

Ces fonds empruntés, sont ensuite remboursés progressivement. Vous pouvez opter pour un emprunt soit directement auprès de votre institution bancaire, à condition qu’elle propose ce type de financement (les banques ne financent parfois que les SCPI « maisons » ou les SCPI françaises), soit auprès d’un établissement spécialisé dans les investissements en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).

Ces parts génèrent à leur tour des revenus locatifs, calculés sur la base de l’investissement total effectué. Vous allez donc percevoir des loyers bien plus importants car vous avez pu acheter une plus grosse quantité de parts grâce aux crédits.
Les loyers perçus, résultant de votre investissement en SCPI, permettent de rembourser le prêt, capital et intérêts inclus. L’idée n’est pas d’avoir une situation « blanche » mais de réduire considérablement votre effort d’épargne mensuel.

Le bonus : les intérêts et frais encourus pour obtenir le prêt peuvent être déduits des revenus locatifs dans le cadre du régime réel d’imposition. Ce qui rend l’opération encore plus intéressante qu’un simple achat comptant.

Le bonus 2 : Les crédits en SCPI ne sont pas des crédits immobiliers, vous pouvez donc avoir un taux d’endettement supérieur à 35% (si votre situation vous le permet bien sûr).

Depuis 2022, les taux d’emprunt ont augmenté, il faut donc toujours garder à l’esprit que le taux d’emprunt doit être inférieur au rendement du placement. Autrement, l’emprunt revient plus cher que ce qu’il rapporte, rendant l’opération moins optimale. Pour obtenir les meilleurs taux, il est conseillé de consulter un courtier ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Acquisition en démembrement

Le démembrement de propriété est une tactique souvent employée dans la transmission et l’optimisation du patrimoine. Cette technique divise la propriété d’un bien en deux segments distincts : l’usufruit et la nue-propriété.

Chaque partie possède ses avantages et ses inconvénients, l’usufruit est souvent utilisé pour le placement de trésorerie d’une société et la nue-propriété par les particuliers pour toucher un revenu différé. Cependant, grâce à la flexibilité et l’accessibilité des SCPI, le démembrement peut constituer un véritable outil d’investissement.

Dans le cadre d’une souscription à une SCPI, le démembrement peut être envisagé si la société de gestion le permet, sachant que toutes ne le proposent pas.

L’avantage principal pour un particulier de cette stratégie est de garder la nue-propriété pour une durée déterminée (3, 5, 7, 10, 15 ou 20 ans), permettant ainsi de profiter d’une réduction sur la valeur des parts en cédant l’usufruit pendant cette période.

Le moment crucial de cette stratégie est la fin du démembrement, lorsque l’usufruit et la nue-propriété reviennent à un seul propriétaire. À ce stade, le plein propriétaire, ayant récupéré la pleine propriété, peut commencer à percevoir les revenus générés chaque année, revalorisés en fonction de la valeur des parts qui auront probablement augmenté, en accord avec la valorisation du parc immobilier.

Cette approche permet notamment de prévoir une baisse des revenus lors du départ à la retraite et de ne pas être imposé sur les revenus locatifs pendant la période de cession de l’usufruit.

Le démembrement est aussi recommandé pour générer des performances avec l’immobilier sans être assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Lors de la reconstitution entre la nue-propriété et l’usufruit, l’investisseur peut revendre ses parts et récupérer la plus-value.

L’avantage des Néo SCPI est le fait qu’il n’y aura pas de frais de sortie à la revente.

Investissement via une Société Civile Immobilière (SCI)

La SCI est une structure juridique fréquemment employée dans la gestion du patrimoine privé et professionnel. Elle permet d’organiser la distribution des parts entre les associés selon des règles établies dans les statuts de la société, de préparer la succession, de faciliter l’accès au crédit, etc.

Une rédaction statutaire précise est essentielle pour établir les règles et l’optimisation parfaite de la société.

Investir dans une SCPI via une SCI peut s’avérer bénéfique pour garantir une répartition équitable de l’investissement entre les associés et préparer la transmission du patrimoine aux héritiers. Cependant, il est crucial d’avoir des statuts bien rédigés et une gestion comptable et fiscale adaptée pour éviter des conséquences financières non désirées.

Il est important de noter que la fiscalité d’une SCI peut varier en fonction de son choix d’être assujettie à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, ainsi que de l’activité générée. Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, le bénéfice annuel généré par les actifs détenus dans la SCI ne peut pas être automatiquement prélevé par les associés, contrairement à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, qui est imposée directement sur ses revenus fonciers.

Il existe des stratégies patrimoniales intéressantes avec, par exemple, un apport en compte courant associé ou en combinant plusieurs modes d’acquisitions comme l’achat de la nue-propriété en direct et l’achat de l’usufruit par la société.

La gestion d’une SCI investissant dans une SCPI peut être complexe. Les conseils d’un professionnel en SCPI sont indispensables pour une rédaction statutaire appropriée et une maîtrise de la fiscalité ainsi que la sélection des SCPI.

Il est également important de prendre en compte les éventuelles requalifications fiscales de la SCI par l’administration fiscale, ce qui rend une étude approfondie recommandée.

Pour une compréhension complète des enjeux de la SCI, il est recommandé de contacter un cabinet spécialisé.
Investissement via une assurance-vie

Investir en assurance-vie

Investir en assurance-vie présente de nombreux avantages. Cependant, l’offre est vaste et certains assureurs ne redistribuent que 85% des loyers. Il est également difficile de trouver des contrats en ligne qui acceptent 100% de SCPI.

Faire appel à un conseiller spécialisé permet d’accéder à une offre plus large.

Avantages fiscaux des SCPI par l’assurance-vie :

• Fiscalité bénéfique : flat-tax puis taux forfaitaire de 7,5%
• Les revenus générés par les SCPI ne sont imposés que lors du rachat
• Prix d’achat des SCPI généralement inférieur à celui en acquisition directe, avec une décote de 2,5 à 5%
• Minimum de souscription réduit
• Possibilité de transmettre les parts avec l’abattement de 152 500 euros par bénéficiaire
• Liquidité du placement plus importante car c’est l’assureur qui a la liquidité
• Flexibilité totale quant à la date de perception des revenus, les rachats commencent quand vous le décidez
• Possibilité de revendre le nombre de parts souhaité à l’€ prêt

Risques de l’investissement SCPI avec l’assurance-vie :

• Toutes les SCPI ne sont pas disponibles en assurance-vie
• Les parts de SCPI ne sont pas vraiment détenues par l’investisseur, il est donc crucial de choisir soigneusement son assureur
• Frais de gestion de l’assurance ajoutés aux frais de gestion du support
• Il est difficile d’avoir un contrat d’assurance-vie composé uniquement de parts de SCPI, d’autres types d’actifs tels que des fonds en euros, SICAV ou FCP doivent généralement être inclus dans le contrat

Toutes ces stratégies d’investissement nécessitent d’être accompagnées par un professionnel. InvestirenSCPI est un spécialiste de l’investissement. En tant que conseiller indépendant, nous pouvons vous guider dans la mise en place de SCPI ainsi que dans une stratégie globale.