La fiscalité des SCPI

Les SCPI ont enregistré une collecte de 10 milliards d’euros en 2022, surpassant de 1,5 milliard le précédent record établi en 2019. En France, l’impact fiscal peut réduire de moitié le rendement d’un investissement. C’est pourquoi nous revisitons aujourd’hui la fiscalité des SCPI.

Rappel de la notion de SCPI

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un investissement collectif dans l’immobilier locatif. Les investisseurs acquièrent des parts de sociétés qui possèdent des biens immobiliers. Les revenus générés par ces biens sont ensuite redistribués aux investisseurs/copropriétaires sous forme de loyer mensuel ou trimestriel.

En France, la fiscalité est un point crucial pour tout investissement, et pour les SCPI, il existe principalement deux catégories :

• Les SCPI françaises
• Les SCPI étrangères

Fiscalité des SCPI françaises

Les SCPI françaises sont assujetties à la même fiscalité que les revenus fonciers. Par conséquent, les revenus distribués par les SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu, selon le taux marginal d’imposition de l’investisseur :

A cet impôt sur le revenu s’ajoute les prélèvements sociaux à hauteur de 17.2%. On peut donc être imposé à 62.2% sur les SCPI françaises si notre tranche d’imposition est à 45%. C’est pour cela qu’il vaut mieux contacter un expert avant d’investir, la fiscalité est clé.

Fiscalité des SCPI européennes

La fiscalité des SCPI étrangères est généralement plus clémente. Pour les SCPI européennes, la fiscalité dépend du pays où la SCPI est domiciliée. En règle générale, les revenus distribués par les SCPI européennes sont imposés directement dans le pays où la SCPI a investi.

Il est donc essentiel de se renseigner sur la fiscalité en vigueur avant d’investir dans une SCPI européenne, car elle peut varier d’un pays à l’autre. De plus, la France a conclu des accords fiscaux avec de nombreux pays pour éviter la double imposition des revenus, ce qui peut être bénéfique pour les investisseurs français investissant dans des SCPI européennes.

On distingue deux principales méthodes :

La méthode du crédit d’impôt est utilisée pour calculer l’impôt sur les revenus fonciers provenant d’Espagne, d’Italie ou d’Allemagne. Cette méthode permet aux revenus des SCPI européennes d’être soumis à l’impôt sur le revenu en France tout en bénéficiant d’un crédit d’impôt. Cette disposition offre un effet de neutralisation fiscale très efficace pour les investisseurs, évitant ainsi une double imposition sur les revenus fonciers étrangers.

La méthode du taux effectif donne le même résultat que celle du crédit d’impôt. Cette méthode s’applique aux revenus fonciers des SCPI investissant en Belgique, au Portugal, en Finlande, en Irlande et aux Pays-Bas. Le calcul se fait en deux étapes : d’abord, le taux moyen d’imposition effectif est calculé, puis ce taux est appliqué à la base d’imposition française.

Pour donner deux exemples :

En investissant dans une SCPI qui investit en Allemagne, les revenus sont soumis à une fiscalité plus légère, à 15,825 %. Ensuite, la perception des revenus allemands donne droit à un crédit d’impôt équivalent au taux moyen d’imposition et à une exonération totale des prélèvements sociaux.

En investissant dans une SCPI qui investit en Irlande les revenus bénéficient d’une fiscalité de 0% sur place. Ensuite, la perception des revenus irlandais est imposée selon le taux moyen d’imposition en France et est totalement exonérée des prélèvements sociaux.

Les SCPI 100% européennes les plus performantes sont les SCPI Corum, acteurs sur le marché depuis 2012.

Fiscalité des SCPI mixtes

Il existe un troisième type de SCPI, ce sont les SCPI mixtes qui investissent à la fois en France et à l’étranger. Dans ce cas, les loyers perçus seront imposés à la fraction de la composition de la SCPI. Pour faciliter la déclaration fiscale, les SCPI envoient généralement un relevé fiscal unique qui aide le contribuable à remplir sa déclaration.

Les SCPI mixtes les plus performantes en 2022 sont la SCPI Remake Live et la SCPI Iroko Zen.

En conclusion, la fiscalité entre une SCPI française et une SCPI étrangère a une incidence significative pour générer un revenu supplémentaire. Une étude de sa situation personnelle est nécessaire pour choisir la SCPI adaptée.

En tant qu’expert en SCPI, nous rencontrons régulièrement les gestionnaires de SCPI et nous nous tenons constamment au courant pour vous proposer la meilleure offre du marché