L’investissement en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un placement immobilier de plus en plus prisé. Parmi les différentes stratégies d’investissement, l’achat d’usufruit de SCPI par une société ou une personne morale offre de nombreux avantages. Dans cet article, nous vous expliquons en quoi consiste l’achat d’usufruit de SCPI, ses avantages, ses risques et les étapes à suivre pour réussir cet investissement.

1. Qu’est-ce que l’achat d’usufruit de SCPI ?

Lors de l’achat d’une SCPI, il est possible de démembrer la propriété des parts en nue-propriété et usufruit. L’usufruitier perçoit les revenus locatifs tandis que le nu-propriétaire détient la propriété des parts sans en percevoir les revenus.

L’achat d’usufruit de SCPI consiste donc à acquérir temporairement (généralement entre 5 et 20 ans) les droits aux revenus locatifs d’une SCPI, sans en détenir la propriété. Au terme de la période de démembrement, l’usufruit revient au nu-propriétaire sans frais ni fiscalité supplémentaire.

1. Les avantages de l’achat d’usufruit de SCPI avec une société/personne morale

2.1. Optimisation fiscale En achetant l’usufruit de SCPI avec une société/personne morale, les revenus locatifs sont pratiquement nul car l’usufruit acheté peut être amortis et considérés comme des charges déductibles du résultat imposable de la société. L’entreprise optimise ainsi sa fiscalité en diminuant son bénéfice comptable.

2.2. Aucune gestion locative La gestion locative est assurée par la société de gestion de la SCPI. L’usufruitier perçoit les revenus locatifs sans avoir à se soucier de la recherche de locataires, de l’entretien du bien ou du recouvrement des loyers.

2.3. Visibilité dans le temps : La durée de détention est définie à l’avance. Cela permet de placer sa trésorerie à une horizon définie à l’avance.

1. Les risques de l’achat d’usufruit de SCPI avec une société/personne morale

3.2. Risque de variation des revenus locatifs :  Les revenus locatifs dépendent de l’occupation des biens immobiliers et de l’évolution des loyers. Il est donc possible que les revenus perçus par l’usufruitier varient d’une année à l’autre.

3.3. Risque lié à la durée du démembrement : La durée du démembrement est définie à l’avance et ne peut être modifiée. L’usufruitier doit donc tenir compte de cette durée dans sa stratégie d’investissement et s’assurer qu’elle correspond à ses objectifs patrimoniaux.

1. Les spécificités de l’achat d’usufruit de SCPI avec une société/personne morale

4.1. Imposition de l’usufruitier à l’IFI Contrairement au nu-propriétaire, l’usufruitier est imposable à l’IFI sur la valeur de l’usufruit des parts de SCPI.

4.2. Indifférence vis-à-vis de la baisse du prix des parts : L’usufruitier étant intéressé uniquement par la distribution des loyers, il est moins concerné par la potentielle baisse du prix des parts de SCPI. En effet, le rendement de l’investissement repose principalement sur les revenus locatifs perçus pendant la durée du démembrement.

Tous les usufruitiers ne sont pas inquiétés des mouvements des marchés immobiliers depuis 2 ans car les loyers ne diminuent pas, c’est même le contraire.

1. Les étapes pour réussir l’achat d’usufruit de SCPI avec une société/personne morale

5.1. Choisir la SCPI adaptée : Il est important de sélectionner une SCPI correspondant aux objectifs et à la stratégie d’investissement de la société/personne morale. Les critères à prendre en compte sont la durée du démembrement, la qualité du patrimoine immobilier, le taux d’occupation financier et le rendement.

5.2. Déterminer la durée du démembrement : La durée du démembrement doit être choisie en fonction des objectifs patrimoniaux et fiscaux de la société/personne morale. Une durée plus longue permettra une optimisation fiscale plus importante, tandis qu’une durée plus courte facilitera la reconstitution de la pleine propriété.

5.3. Signer l’acte de démembrement : L’achat d’usufruit de SCPI nécessite la signature d’un acte de démembrement entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cet acte précise les droits et obligations de chaque partie pendant la durée du démembrement.

1. Tableau récapitulatif : Avantages, risques et spécificités fiscales de l’achat d’usufruit de SCPI avec une société/personne morale

L’achat d’usufruit de SCPI avec une société/personne morale est une stratégie d’investissement immobilier attrayante, offrant une optimisation fiscale et un patrimoine immobilier à moindre coût. Toutefois, il est essentiel de bien choisir la SCPI et la durée du démembrement en fonction des objectifs et de la situation de la société/personne morale, tout en étant conscient des risques inhérents à ce type d’investissement. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert en SCPI pour vous guider dans votre démarche et avant d’investir en SCPI