Poids lourd du marché avec plus de 4 milliards d’euros de capitalisation, Épargne Foncière est l’une des plus anciennes SCPI de bureaux. En 2025, elle a distribué 4,86 %, son meilleur niveau depuis 2017. En tant que cabinet expert SCPI à Paris, nous analysons cette performance et les nuages de 2026.

Quelle est la stratégie d’Épargne Foncière ?

Une SCPI de bureaux de grande taille, désormais labellisée. Gérée par La Française Real Estate Managers, Épargne Foncière détient un patrimoine de 247 immeubles pour près de 1,15 million de mètres carrés, majoritairement des bureaux en France et en Europe. Sa taille, plus de 4,1 milliards d’euros de capitalisation, en fait un véhicule très mutualisé, adossé à de nombreux locataires. La SCPI est classée article 9 au sens du règlement SFDR, la catégorie la plus exigeante en matière de durabilité. Ce positionnement s’accompagne d’un effort de rénovation du parc, dans un contexte où la réglementation énergétique du tertiaire se durcit.

Comment lire le rendement de 4,86 % en 2025 ?

Comme un point haut, mais dans un marché des bureaux fragilisé. Le taux de distribution de 4,86 % servi en 2025 est, selon La Française, le plus élevé depuis 2017. Ce résultat traduit une gestion active des loyers et des encaissements. Mais il intervient après plusieurs années de correction de la valeur des bureaux, classe d’actifs la plus touchée par la hausse des taux. Le prix de la part s’établit à 670 euros, pour une valeur de reconstitution de 704,15 euros début 2026, soit une légère décote. Autrement dit, la part se paie un peu moins cher que la valeur théorique du patrimoine. Ces performances ne sont pas garanties.

Pourquoi la société de gestion se montre-t-elle prudente pour 2026 ?

Parce qu’elle anticipe une baisse des loyers et du résultat. Pour 2026, La Française a ramené l’acompte du premier trimestre à 5,52 euros par part et fixé un objectif annuel de distribution compris entre 21,80 et 23,40 euros par part, en repli par rapport à 2025. Cette prudence reflète les tensions persistantes sur le marché des bureaux : vacance en hausse dans certaines zones, renégociation des baux, coûts de rénovation énergétique. Épargne Foncière n’échappe pas à la difficulté structurelle de la classe d’actifs bureaux, même si sa taille et sa diversification lui offrent des amortisseurs. L’investisseur doit intégrer cette trajectoire attendue.

Épargne Foncière convient-elle à un investisseur en 2026 ?

Elle peut convenir à un profil patient, sensible à la taille et à la démarche ISR. Épargne Foncière offre une mutualisation rare et un engagement de durabilité affirmé, mais reste exposée au cycle défavorable des bureaux. Elle se conçoit sur le long terme et gagne à être combinée avec des SCPI diversifiées ou européennes moins dépendantes du tertiaire de bureau. La décote sur la valeur de reconstitution peut constituer un point d’entrée, à condition d’accepter une distribution en repli à court terme. Notre méthodologie de sélection aide à pondérer ces éléments avant toute décision.

Pour aller plus loin

Évaluer une grande SCPI de bureaux demande de regarder au-delà du rendement affiché. Voici trois points d’entrée pour approfondir votre réflexion.