Sécurité du fonds en euros ou rendement de la pierre-papier ? Deux placements phares de l’épargne française, aux logiques opposées. En tant que cabinet expert SCPI à Paris, nous comparons rendement, risque, liquidité et fiscalité, sans promesse de rendement.

Fonds en euros et SCPI : deux logiques opposées ?

Oui, sur presque tous les plans. Le fonds en euros, cœur de l’assurance-vie, repose sur un portefeuille majoritairement obligataire à capital garanti : l’épargnant ne peut pas perdre les sommes versées et les intérêts sont définitivement acquis chaque année. La SCPI, elle, investit dans l’immobilier locatif : elle distribue des loyers, mais son capital fluctue avec la valeur des immeubles et n’est pas garanti. L’un privilégie la sécurité et la disponibilité, l’autre le rendement et l’exposition à un actif réel. Avec près de 2 020 milliards d’euros d’encours, dont environ 70 % en fonds en euros selon France Assureurs, l’assurance-vie reste le placement préféré des Français, tandis que les SCPI séduisent ceux qui cherchent des revenus complémentaires.

Qui l’emporte sur le rendement ?

Les SCPI, mais au prix d’un risque supérieur. En 2025, le fonds en euros moyen a servi environ 2,6 % net de frais de gestion, selon l’ACPR et le cabinet Facts & Figures, un niveau stable par rapport à 2024. Les meilleurs contrats dépassent 3 %, parfois 4 % avec des bonus conditionnés à une part d’unités de compte. Les SCPI, elles, ont distribué en moyenne de l’ordre de 4,5 % à 5 % en 2025 selon l’ASPIM, avec de fortes disparités d’un véhicule à l’autre. L’écart de rendement est réel, mais il rémunère un risque de perte en capital et une liquidité moindre. Comprendre le rendement net d’une SCPI, après fiscalité, est indispensable avant toute comparaison. Ces performances ne sont pas garanties.

Sécurité et liquidité : l’avantage du fonds en euros ?

Nettement, oui. Le fonds en euros combine trois atouts : capital garanti, effet de cliquet (les gains sont définitivement acquis) et liquidité quasi immédiate, l’épargne pouvant être récupérée en quelques jours. La SCPI ne coche aucune de ces cases : son capital peut baisser, ses revenus varient et la revente des parts peut prendre du temps, voire subir une décote, surtout dans un marché tendu. C’est le prix de l’immobilier : un actif réel, potentiellement plus rémunérateur, mais moins liquide. Cette différence de liquidité justifie une partie de l’écart de rendement, ce que les spécialistes appellent la prime d’illiquidité. Le fonds en euros reste donc la brique de sécurité, la SCPI la brique de rendement.

Faut-il choisir, ou combiner les deux ?

Le plus souvent, les combiner. Opposer les deux placements a peu de sens : ils répondent à des besoins différents et se complètent bien au sein d’un patrimoine. Le fonds en euros sécurise l’épargne de précaution et les projets à court terme ; la SCPI vise des revenus réguliers et une valorisation de long terme. Beaucoup d’épargnants logent d’ailleurs des SCPI au sein d’une assurance-vie, combinant les avantages fiscaux de l’enveloppe et le rendement de la pierre-papier. C’est notamment une piste pour débuter en SCPI progressivement. La bonne répartition dépend de l’âge, des projets et de la tolérance au risque : un bilan patrimonial permet de la calibrer.

Pour aller plus loin

Arbitrer entre sécurité et rendement suppose de clarifier ses objectifs. Voici trois points d’entrée pour approfondir votre réflexion.