Les parts de SCPI ne sont pas seulement un placement de rendement : ce sont des actifs qui se transmettent, se donnent et s’organisent. La loi de finances 2026 ayant clarifié le cadre fiscal, c’est le bon moment pour anticiper. En tant que cabinet expert SCPI à Paris, nous faisons le point, sans nous substituer à votre notaire.

Comment se transmettent des parts de SCPI ?

Comme des valeurs mobilières, avec simplicité. Contrairement à un immeuble en direct, les parts de SCPI se divisent aisément entre héritiers : il suffit de répartir un nombre de parts, sans indivision complexe ni frais de notaire sur un bien physique. En cas de succession, elles sont évaluées à leur valeur de retrait au jour du décès et entrent dans l’actif taxable. Cette divisibilité rend la pierre-papier particulièrement adaptée à une transmission équitable entre plusieurs enfants, ce qu’un appartement unique ne permet pas facilement.

Quels abattements s’appliquent à la donation de parts ?

Les abattements de droit commun. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € de parts à chaque enfant en franchise de droits, et cet abattement se reconstitue tous les 15 ans. Donner de son vivant, plutôt que de laisser jouer la succession, permet ainsi de transmettre progressivement un patrimoine SCPI en limitant la fiscalité. La donation peut porter sur la pleine propriété ou seulement sur la nue-propriété, ce qui réduit encore la base taxable tout en conservant les revenus. Ces montants relèvent du barème fiscal en vigueur, à vérifier au moment de l’opération.

L’assurance-vie est-elle utile pour transmettre des SCPI ?

Oui, c’est un outil de transmission puissant. Loger des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie permet de bénéficier, pour les versements effectués avant 70 ans, d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire, hors droits de succession. La clause bénéficiaire offre en outre une grande liberté pour désigner qui recevra le capital. En contrepartie, la SCPI en assurance-vie s’accompagne de contraintes propres au contrat. Nous détaillons ce montage dans notre analyse dédiée à la pierre-papier.

L’IFI concerne-t-il toujours les SCPI en 2026 ?

Oui, l’IFI est maintenu en l’état. La loi de finances 2026 a finalement abandonné le projet d’impôt sur la fortune improductive qui avait un temps été envisagé. Les parts de SCPI restent donc intégrées à l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, évaluées selon les règles habituelles, pour les patrimoines immobiliers dépassant 1,3 million d’euros. Le démembrement peut, là encore, réduire cette assiette pour le nu-propriétaire. La transmission d’un patrimoine SCPI doit donc s’articuler avec cette dimension IFI, en lien avec un conseil.

Pour aller plus loin

Organiser une transmission demande l’avis d’un professionnel. Voici trois points d’entrée pour approfondir votre réflexion.