Article 8, article 9… Ces références reviennent de plus en plus dans la documentation des SCPI. En tant que cabinet expert SCPI à Paris, nous expliquons ce que recouvre réellement le règlement européen SFDR et ce qu’il change, ou non, pour votre épargne.

Que signifient les articles 6, 8 et 9 du règlement SFDR ?

Trois niveaux d’ambition environnementale et sociale. Le règlement européen SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) classe les fonds, dont les SCPI, selon leur niveau d’engagement durable. L’article 6 couvre les fonds sans objectif ESG particulier. L’article 8 concerne les fonds qui promeuvent des caractéristiques environnementales ou sociales, sans en faire l’objectif central. L’article 9, le plus exigeant, s’applique aux fonds dont l’investissement durable est l’objectif explicite, avec obligation de ne causer aucun préjudice significatif.

Combien de SCPI sont classées article 8 ou 9 en 2026 ?

Une majorité désormais classée article 8. La grande majorité des SCPI récentes ou détenant le label ISR ont adopté une classification article 8, intégrant des critères environnementaux dans leur politique d’acquisition et de gestion locative. L’article 9 reste réservé à un nombre restreint de véhicules, à l’image de certaines SCPI à thématique environnementale explicite, qui font de la transition énergétique ou de la sobriété carbone leur objectif d’investissement central.

Pourquoi si peu de SCPI atteignent-elles l’article 9 ?

Parce que les exigences sont très strictes. Classer une SCPI en article 9 suppose de démontrer que chaque investissement contribue réellement à un objectif durable, sans nuire à d’autres objectifs environnementaux ou sociaux, et de respecter des critères de bonne gouvernance. Pour un patrimoine immobilier existant, souvent hétérogène en performance énergétique, cette démonstration est complexe. La plupart des sociétés de gestion préfèrent donc une classification article 8, plus réaliste, tout en poursuivant des efforts de rénovation énergétique du parc.

La classification SFDR doit-elle guider le choix d’une SCPI ?

Comme un critère parmi d’autres, pas comme le seul. Une classification article 8 ou 9 témoigne d’une démarche ESG structurée, mais ne garantit ni la performance financière, ni la qualité du patrimoine. Elle doit s’analyser conjointement avec le taux de distribution, le taux d’occupation et la stratégie sectorielle de la SCPI. Pour un investisseur sensible aux enjeux environnementaux, elle reste toutefois un indicateur pertinent à intégrer dans sa grille de sélection.

Pour aller plus loin

Intégrer les critères ESG à votre sélection de SCPI mérite un accompagnement expert. Voici trois points d’entrée pour approfondir votre réflexion.