Donner ses parts de SCPI de son vivant permet souvent de transmettre à moindre coût fiscal qu’une succession. En tant que cabinet expert SCPI à Paris, nous expliquons les mécanismes d’abattement et de démembrement mobilisables, sans jamais nous substituer à un conseil notarial personnalisé.

Pourquoi donner des parts de SCPI plutôt que les transmettre par succession ?

Pour lisser la fiscalité dans le temps. Une donation permet de bénéficier d’abattements renouvelables tous les 15 ans, là où une succession concentre toute la transmission sur un seul événement. En anticipant, un parent peut ainsi transmettre plusieurs fois un montant exonéré à chacun de ses enfants au fil des années, tout en continuant à percevoir tout ou partie des revenus locatifs de la SCPI grâce au démembrement.

Quels abattements fiscaux s’appliquent à la donation de parts de SCPI ?

100 000 € par enfant, 31 865 € par petit-enfant. Ces abattements, maintenus sans modification en 2026, s’appliquent tous les 15 ans par parent et par enfant. Au-delà, le barème progressif des droits de donation s’applique, de 5 % jusqu’à 8 072 € à 45 % au-delà de 1 805 677 €. Pour une famille avec plusieurs enfants, répartir les donations de parts de SCPI entre eux permet de multiplier les abattements disponibles.

Comment fonctionne la donation en démembrement ?

En séparant nue-propriété et usufruit. Le parent donne la nue-propriété des parts à son enfant tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit de continuer à percevoir les revenus distribués par la SCPI. La valeur fiscale de la nue-propriété transmise dépend de l’âge du donateur selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts : à 67 ans par exemple, elle représente 60 % de la valeur totale, contre 40 % pour l’usufruit. À l’extinction de l’usufruit, l’enfant devient plein propriétaire sans droits supplémentaires à payer.

Quelles précautions prendre avant de donner ses parts de SCPI ?

Anticiper les frais et l’équilibre entre héritiers. Les frais de notaire, progressifs, représentent environ 1,20 % de la valeur donnée au-delà de 60 000 €. Une donation doit également respecter la réserve héréditaire et l’équité entre les enfants, sous peine de contestation ultérieure. Chaque situation familiale et patrimoniale étant unique, un accompagnement par un notaire et un conseiller en gestion de patrimoine reste indispensable avant toute donation de parts de SCPI.

Pour aller plus loin

Organiser la transmission de son patrimoine SCPI mérite une approche sur mesure. Voici trois points d’entrée pour approfondir votre réflexion.