Cliniques, EHPAD, centres de soins : les SCPI de santé affichent les baux les plus longs du marché. Cette visibilité a une contrepartie, un rendement plus modeste et une dépendance à quelques exploitants. Ce que disent les chiffres de 2026.

Pourquoi les baux de la santé sont-ils si longs ?

Selon La Centrale des SCPI, la durée ferme résiduelle des baux (WALB) atteint 14 ans pour Pierval Santé au 30 juin 2026, devant Edmond de Rothschild Europa (13,4 ans) et Atream Hôtels (11,8 ans). L’explication tient à la nature de l’actif : un exploitant de santé investit lourdement dans l’établissement, qui est difficile à remplacer, et s’engage donc sur des périodes longues. Pierval Santé compte par ailleurs 1 003 locataires et 255 actifs, ce qui combine engagements longs et mutualisation. Pour comprendre les enjeux d’un tel positionnement, lisez notre article sur les SCPI diversifiées ou spécialisées.

Quelle performance des SCPI santé et éducation ?

Le rendement est plus modeste que celui d’autres catégories. D’après l’ASPIM, le taux de distribution de la catégorie santé et éducation était de l’ordre de 4,0 % en 2024, contre 4,72 % pour l’ensemble du marché, et sa performance globale annuelle 2025 ressortait à environ -1,3 %, selon les données reprises par La Centrale des SCPI, quand les SCPI diversifiées affichaient +6,3 %. Sur les neuf premiers mois de 2025, les acomptes de la catégorie reculaient de 1,5 % contre 2,1 % pour les bureaux. Ces performances ne sont pas garanties.

Quels sont les risques propres à la santé ?

Le premier est le risque d’exploitant : la solidité financière de l’opérateur conditionne le paiement du loyer, quelle que soit la durée du bail. Le deuxième est la vacance, qui peut rester élevée : Pierval Santé affiche un taux d’occupation financier de 93,22 %, l’un des plus bas des SCPI à baux longs, selon La Centrale des SCPI, ce qui montre que durée des baux et occupation sont deux indicateurs distincts. Le troisième tient à la dépendance à la réglementation et au financement public du secteur médico-social. Enfin, la reconversion d’un établissement de soins est complexe en cas de départ de l’exploitant. Amundi Delta Capital Santé illustre un profil plus modeste : 91,95 % d’occupation au premier semestre 2026 pour 5,60 euros de distribution semestrielle par part, d’après son bulletin.

Comment intégrer la santé dans un portefeuille ?

Une SCPI de santé peut jouer un rôle de stabilisateur dans un portefeuille diversifié, à condition de vérifier le nombre d’exploitants, la répartition géographique, la durée ferme des baux et le taux d’occupation financier. Les jeunes SCPI du secteur, comme Épargne Pierre Sophia, ont peu d’historique. Comparez les options avec notre simulateur et privilégiez la diversification entre thématiques.

Pour aller plus loin

Questions fréquentes