La liquidité reste la principale faiblesse des SCPI. Face aux files d’attente, les outils se multiplient : poche d’actifs liquides, fonds de remboursement, suspensions, marchés secondaires, et désormais un cadre européen plus exigeant. Ce que chaque outil change vraiment pour l’épargnant.

Où en est la liquidité du marché en 2026 ?

Selon l’ASPIM, le premier semestre 2026 marque une amélioration apparente : les parts en attente de retrait s’élèvent à environ 1,9 milliard d’euros, mais l’ASPIM précise que cette baisse résulte intégralement des suspensions temporaires de variabilité du capital et de la mise en place de marchés secondaires, et qu’elle ne traduit pas à elle seule une amélioration structurelle. Onze SCPI ont suspendu la variabilité de leur capital. Pour le détail, lisez notre article sur le marché secondaire des SCPI.

À quoi sert une poche de liquidités ?

Dans un document consacré à la gestion de la liquidité, l’ASPIM décrit le dispositif le plus naturel pour permettre à un fonds de racheter ses propres parts : une poche minimale d’actifs liquides maintenue en continu. Elle permet de répondre à des demandes de retrait sans vendre d’immeuble en urgence. Elle a cependant un coût : de la trésorerie immobilisée rapporte moins que des loyers, ce qui pèse sur le rendement. L’ASPIM rappelle aussi que le marché secondaire représente environ 2 % de la capitalisation par an, contre environ 10 % de rotation du portefeuille immobilier.

Comment fonctionne le fonds de remboursement ?

Le fonds de remboursement rachète des parts d’associés sortants, à partir du produit de cessions d’immeubles ou de la trésorerie disponible. Le prix de rachat est généralement inférieur au prix de souscription, car il s’appuie sur la valeur de réalisation. Il ne garantit ni rapidité ni préservation du capital. Chez Aestiam Horizon, ce mécanisme a permis d’annuler 13 271 parts au deuxième trimestre 2026. Selon l’ASPIM, une note du 9 avril 2026 indique que les SCPI dotées d’un fonds de remboursement doivent appliquer deux outils de gestion de la liquidité issus de la directive européenne AIFM 2 : une décote sur le prix de retrait et un plafond de remboursement par associé fixé en assemblée générale.

Que faire en tant qu’épargnant ?

Avant de souscrire, vérifiez le niveau des parts en attente de retrait, l’existence d’un fonds de remboursement et de sa dotation, la politique de trésorerie et le type de capital. Pour une SCPI à capital fixe, comptez sur la confrontation des ordres et sur une décote possible. Un placement en SCPI se pense sur huit à dix ans : investissez uniquement une épargne dont vous n’aurez pas besoin à court terme. Testez vos scénarios avec notre simulateur. Ces performances ne sont pas garanties.

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Questions fréquentes