L’assurance-vie enchaîne les records en 2026, portée par les unités de compte. Pour un épargnant qui s’intéresse aux SCPI, la question se pose : vaut-il mieux détenir ses parts en direct ou via un contrat ? En tant que cabinet expert SCPI à Paris, nous faisons le point.

Pourquoi l’assurance-vie attire-t-elle autant en 2026 ?

Parce que les unités de compte captent l’essentiel des flux. Selon France Assureurs, l’encours de l’assurance-vie atteint 2 162 milliards d’euros au 30 juin 2026, et la collecte nette du semestre ressort à 36,5 milliards d’euros, dont 27,5 milliards en unités de compte, soit environ 75 % du total. Les épargnants acceptent donc davantage de risque de perte en capital pour rechercher du rendement, et les supports immobiliers figurent parmi les choix possibles.

Comment une SCPI est-elle logée dans une assurance-vie ?

Sous forme d’unité de compte. C’est l’assureur qui détient les parts, et vous détenez un support dans votre contrat. Vous ne percevez donc pas les loyers directement : ils restent dans le contrat. Ils ne sont en principe pas soumis à l’impôt sur le revenu tant que vous ne réalisez pas de rachat, la fiscalité du contrat s’appliquant alors à la part de gains retirée. En contrepartie de cette souplesse d’arbitrage, vous dépendez de la liste de SCPI référencées par l’assureur.

Quels sont les avantages et les limites de cette enveloppe ?

Les avantages sont la fiscalité différée, l’absence de déclaration annuelle de revenus fonciers et la transmission encadrée par la clause bénéficiaire. Les limites tiennent aux frais du contrat (versement, gestion des unités de compte), à un choix de SCPI souvent plus restreint qu’en direct et à l’absence de déduction des intérêts d’emprunt. À noter : les unités de compte immobilières entrent en principe dans l’assiette de l’IFI pour la fraction représentative de l’immobilier. La liquidité, enfin, reste celle de la SCPI sous-jacente.

Faut-il confondre SCPI et société civile en unités de compte ?

Non, et la confusion est fréquente. Les contrats proposent aussi des sociétés civiles ou des OPCI immobiliers, dont les performances publiées ne sont pas celles des SCPI. D’après les données diffusées pour les sociétés civiles en unités de compte, la performance 2025 ressort à +1,5 %, un chiffre à ne pas comparer au taux de distribution moyen des SCPI de 4,91 % en 2025 selon l’ASPIM. Pour comprendre les différences, consultez notre guide sur les SCPI et notre analyse du contrat de capitalisation. Ces performances ne sont pas garanties.

Pour aller plus loin

Choisir entre détention directe et assurance-vie dépend de votre fiscalité, de votre horizon et de votre projet de transmission. Voici trois points d’entrée pour approfondir votre réflexion.