Comment est fixe le prix d'une part de SCPI ?

Dans une SCPI a capital variable, le prix est fixe par la societe de gestion, dans une fourchette reglementaire de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution du patrimoine, sous le controle de l'AMF.

Quelle difference entre capital fixe et variable ?

En capital variable, les parts sont creees et annulees en continu et l'on achete aupres de la societe de gestion. En capital fixe, le nombre de parts est fige et l'on passe par un marche secondaire, ou le prix depend de l'offre et de la demande.

Pourquoi le prix des SCPI a-t-il baisse depuis 2023 ?

Parce que la remontee des taux a fait reculer la valeur des immeubles, surtout les bureaux, obligeant certaines SCPI a baisser leur prix de souscription. Le mouvement s'est depuis largement stabilise.

Le prix d'une part reflete-t-il la valeur reelle ?

En grande partie, oui, puisqu'il est encadre autour de la valeur de reconstitution. Un prix superieur peut signaler une SCPI chere, un prix inferieur une decote. D'autres criteres comme le rendement et le taux d'occupation restent essentiels.

Actualité SCPI

SCPI à capital variable : comment se fixe vraiment le prix de la part ?

Le prix d’une part de SCPI n’est ni coté en Bourse, ni fixé au hasard. Décryptage du mécanisme par votre expert SCPI à Paris.

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Contrairement à une action, la part d’une SCPI à capital variable n’a pas de cours de Bourse. Son prix est fixé par la société de gestion, dans un cadre strict encadré par l’AMF. Comprendre ce mécanisme, c’est mieux saisir les hausses et les baisses de prix observées depuis 2023. En tant que cabinet expert SCPI à Paris, nous vous l’expliquons.

Quelle différence entre capital fixe et capital variable ?

Une différence de fonctionnement essentielle. Dans une SCPI à capital variable, de nouvelles parts sont créées à chaque souscription et annulées à chaque retrait : le capital évolue en permanence, et l’on achète directement auprès de la société de gestion. Dans une SCPI à capital fixe, le nombre de parts est figé ; pour investir, il faut trouver un vendeur sur un marché secondaire, où le prix résulte de la confrontation de l’offre et de la demande. La grande majorité des SCPI commercialisées aujourd’hui fonctionnent à capital variable.

Comment la société de gestion fixe-t-elle le prix ?

À partir de la valeur du patrimoine, et non de l’offre et de la demande. Le prix de souscription doit se situer dans une fourchette réglementaire de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution de la SCPI, c’est-à-dire ce qu’il faudrait débourser pour reconstituer son patrimoine à l’identique. Ce garde-fou, contrôlé par l’AMF, empêche le prix de trop s’écarter de la valeur réelle des immeubles. Lorsque les expertises baissent nettement, la société de gestion peut ainsi être contrainte d’abaisser le prix de la part.

Pourquoi les prix de parts ont-ils bougé depuis 2023 ?

À cause de la réévaluation des patrimoines. La remontée des taux a fait reculer la valeur des immeubles, en particulier dans les bureaux, obligeant plusieurs SCPI à baisser leur prix de souscription en 2023 et 2024. Depuis, le mouvement s’est largement stabilisé, et certaines SCPI ont même revalorisé légèrement. Pour l’investisseur, l’enjeu est de distinguer les véhicules dont le prix a déjà été ajusté à la baisse de ceux qui pourraient encore devoir le faire. C’est un point clé de notre méthodologie de sélection.

Que retenir avant de souscrire ?

Que le prix affiché a un sens. Un prix de part supérieur à la valeur de reconstitution signale une SCPI potentiellement chère ; un prix inférieur peut au contraire révéler une décote. Il faut aussi intégrer la commission de souscription, prélevée à l’entrée, qui explique pourquoi une SCPI se conçoit sur le long terme, au moins huit à dix ans. Le prix n’est qu’un élément : rendement, taux d’occupation et solidité de la société de gestion comptent tout autant.

Notion	Repère
Fourchette réglementaire du prix	±10 % de la valeur de reconstitution
Capital variable	parts créées et annulées en continu
Capital fixe	achat sur le marché secondaire
Autorité de contrôle	AMF
Contexte 2023-2024	baisses de prix puis stabilisation
Horizon de placement conseillé	8 à 10 ans minimum

Sources : AMF, ASPIM.

Le terme de la semaine : la prime d’émission

La prime d’émission est la fraction du prix de souscription d’une part de SCPI qui vient au-delà de sa valeur nominale. Elle couvre notamment la commission de souscription et les frais liés à l’acquisition des immeubles. Concrètement, lorsqu’un épargnant souscrit une part, une partie de son versement alimente le capital, l’autre constitue cette prime, mutualisée entre tous les associés. Elle explique l’écart entre le prix payé à l’entrée et la valeur de retrait perçue à la sortie. C’est l’une des raisons pour lesquelles une SCPI se détient sur le long terme : il faut plusieurs années de revenus pour amortir ces frais d’entrée.

Pour aller plus loin

Bien comprendre le prix, c’est mieux souscrire. Voici trois points d’entrée pour approfondir votre réflexion.

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Questions fréquentes

Comment est fixé le prix d’une part de SCPI ?

Dans une SCPI à capital variable, le prix est fixé par la société de gestion, dans une fourchette réglementaire de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution du patrimoine, sous le contrôle de l’AMF.

Quelle différence entre capital fixe et variable ?

En capital variable, les parts sont créées et annulées en continu et l’on achète auprès de la société de gestion. En capital fixe, le nombre de parts est figé et l’on passe par un marché secondaire, où le prix dépend de l’offre et de la demande.

Pourquoi le prix des SCPI a-t-il baissé depuis 2023 ?

Parce que la remontée des taux a fait reculer la valeur des immeubles, surtout les bureaux, obligeant certaines SCPI à baisser leur prix de souscription. Le mouvement s’est depuis largement stabilisé.

Le prix d’une part reflète-t-il la valeur réelle ?

En grande partie, oui, puisqu’il est encadré autour de la valeur de reconstitution. Un prix supérieur peut signaler une SCPI chère, un prix inférieur une décote. D’autres critères comme le rendement et le taux d’occupation restent essentiels.

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