Pourquoi les SCPI de commerce resistent-elles ?

Grace a des actifs essentiels et bien situes, a la mutualisation sur de nombreux locataires et a des baux commerciaux de neuf ans. En 2025, la valeur des parts de ces SCPI n'a recule que de 0,6 % selon l'ASPIM.

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SCPI de commerce face à l’e-commerce : qui résiste en 2026 ?

Q: L'e-commerce menace-t-il les SCPI de commerce ?

Pas uniformement. Les commerces essentiels et de proximite resistent bien, comme le montrent les retail parks dont la vacance avoisine 6,6 %. En 2025, les SCPI de commerce affichent une performance globale annuelle de 4,1 % selon l'ASPIM.

Q: Qu'est-ce qu'un retail park en SCPI ?

C'est un parc d'activites commerciales situe en peripherie, a ciel ouvert et organise autour d'un parking commun. Il regroupe des enseignes essentielles et affiche une vacance historiquement faible.

L’e-commerce progresse, mais certains formats de commerce restent des valeurs sûres. L’analyse chiffrée de votre expert SCPI à Paris.

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L’e-commerce progresse, mais le commerce physique n’a pas dit son dernier mot. En 2025, les SCPI de commerce affichent une performance globale annuelle de 4,1 % selon l’ASPIM, l’une des meilleures du marché. La clé de cette résistance tient à la nature des actifs détenus. En tant que cabinet expert SCPI à Paris, nous expliquons pourquoi certains formats de commerce restent recherchés.

Les SCPI de commerce résistent-elles à l’e-commerce ?

Oui, et les chiffres le confirment. En 2025, les SCPI de commerce ont délivré une performance globale annuelle de 4,1 % d’après l’ASPIM, là où la moyenne du marché ressort à 1,46 %. La correction de la valeur des parts a même été l’une des plus faibles de toutes les catégories, limitée à 0,6 % sur l’année selon la même source. Après les chocs du Covid puis de la hausse des taux, le secteur aborde 2026 dans un environnement plus stable, l’inflation étant repassée sous 1 % en France fin 2025. Tous les commerces ne se valent pas pour autant, et la sélection des actifs reste déterminante.

Pourquoi les retail parks tirent-ils leur épingle du jeu ?

Parce que leur taux de vacance est très bas. Les centres commerciaux à ciel ouvert, situés en périphérie, affichent un taux de vacance d’environ 6,6 %, contre plus de 14 % pour les centres commerciaux traditionnels, selon des données Savills. Ces pôles bénéficient d’un stationnement facile et d’un mix d’enseignes essentielles : alimentaire, pharmacie, bricolage, discount. Cette fréquentation régulière en fait des actifs prisés des SCPI. Selon l’institut Procos, 8 Français sur 10 privilégient encore le magasin physique pour l’alimentaire, la santé ou les services de proximité.

Quels commerces les SCPI privilégient-elles désormais ?

Les commerces dits essentiels et de proximité. Les sociétés de gestion ciblent en priorité l’alimentaire, les services, la restauration et le bien-être, des activités peu exposées à la concurrence en ligne. L’emplacement reste le pilier de la valeur : un pied d’immeuble passant ou une zone commerciale établie se reloue plus facilement. Le bail commercial, d’une durée de neuf ans, offre en outre une bonne visibilité sur les loyers. Pour comprendre comment ces critères entrent dans une sélection rigoureuse, vous pouvez consulter notre méthodologie de sélection.

Quelle performance attendre d’une SCPI de commerce en 2026 ?

Un rendement régulier, mais sans garantie. En 2024, le taux de distribution moyen des SCPI de commerce s’est établi à 4,9 % selon l’ASPIM, et les meilleures dépassent 6 %. Au premier trimestre 2026, le rendement global de la catégorie atteint 4,3 % d’après l’ASPIM, signe d’une amélioration. La mutualisation joue un rôle protecteur : une SCPI détient des dizaines d’actifs et de locataires, ce qui atténue l’impact d’une défaillance isolée. Le risque de perte en capital et de liquidité demeure néanmoins réel, et certaines SCPI restent pénalisées par des actifs mal positionnés.

Indicateur	Donnée 2025-2026
Vacance, centres à ciel ouvert	environ 6,6 %
Vacance, centres commerciaux	plus de 14 %
Performance globale 2025 (commerce)	4,1 %
Distribution moyenne 2024 (commerce)	4,9 %
Correction des valeurs de part 2025	-0,6 %
Part de la collecte 2025	2 %

Sources : ASPIM, IEIF, Savills, Procos.

Le terme de la semaine : le retail park

Le retail park, ou parc d’activités commerciales, désigne un ensemble de moyennes et grandes surfaces regroupées en périphérie urbaine, autour d’un parking commun à ciel ouvert. On y trouve généralement des enseignes d’équipement de la maison, d’alimentaire, de sport ou de bricolage. Ce format séduit les SCPI pour trois raisons : des loyers maîtrisés au mètre carré, une accessibilité en voiture appréciée des ménages, et une vacance historiquement faible. Face à l’e-commerce, le retail park résiste mieux que la galerie marchande couverte, car il concentre des enseignes du quotidien difficilement substituables en ligne.

Pour aller plus loin

Distinguer les bons formats de commerce demande de l’analyse. Voici trois points d’entrée pour approfondir votre réflexion.

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Questions fréquentes

L’e-commerce menace-t-il les SCPI de commerce ?

Pas uniformément. Les commerces essentiels et de proximité résistent bien, comme le montrent les retail parks dont la vacance avoisine 6,6 %. En 2025, les SCPI de commerce affichent une performance globale annuelle de 4,1 % selon l’ASPIM.

Qu’est-ce qu’un retail park en SCPI ?

C’est un parc d’activités commerciales situé en périphérie, à ciel ouvert et organisé autour d’un parking commun. Il regroupe des enseignes essentielles (alimentaire, bricolage, équipement) et affiche une vacance historiquement faible, ce qui en fait un actif prisé des SCPI.

Quel rendement pour une SCPI de commerce ?

En 2024, le taux de distribution moyen des SCPI de commerce était de 4,9 % selon l’ASPIM, les meilleures dépassant 6 %. Au premier trimestre 2026, le rendement global de la catégorie atteint 4,3 %. Ces performances ne sont pas garanties.

Pourquoi les SCPI de commerce résistent-elles ?

Grâce à des actifs essentiels et bien situés, à la mutualisation sur de nombreux locataires et à des baux commerciaux de neuf ans. En 2025, la valeur des parts de ces SCPI n’a reculé que de 0,6 % selon l’ASPIM, l’une des corrections les plus faibles du marché.

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