En 2025, les SCPI résidentielles affichent la performance la plus basse du marché, à -4,5 % selon l’ASPIM. De quoi inquiéter ? Pas si vite. Ce résultat mêle un rendement locatif correct et un ajustement de la valeur des parts. En tant que cabinet expert SCPI à Paris, nous décryptons ce que recouvre ce chiffre et les perspectives pour 2026.

Pourquoi les SCPI résidentielles ont-elles affiché -4,5 % en 2025 ?

À cause de la baisse de la valeur des parts, pas d’un défaut de loyers. La performance globale annuelle additionne le taux de distribution et l’évolution du prix de la part. Or le taux de distribution moyen du résidentiel s’est établi à 4,2 % en 2025 selon l’ASPIM, mais la réévaluation à la baisse des patrimoines a tiré le résultat global à -4,5 %. Cet ajustement traduit la correction du marché du logement amorcée depuis 2023. Certains véhicules ont été bien plus touchés que d’autres : la SCPI Novapierre Résidentiel affiche ainsi une performance globale de -41,53 % sur l’année, un cas extrême lié à une forte baisse de prix.

Le résidentiel reste-t-il un marché de niche en SCPI ?

Oui, c’est un segment minoritaire. En 2025, le résidentiel n’a capté que 1 % de la collecte brute des SCPI selon l’ASPIM, loin derrière les SCPI diversifiées qui en ont concentré 65 %. Le logement ne représente qu’une part très limitée de la capitalisation totale du marché, qui atteint 89 milliards d’euros à fin 2025. Plusieurs raisons l’expliquent : un rendement locatif structurellement plus bas que l’immobilier d’entreprise, une fiscalité des revenus fonciers lourde et des coûts de gestion plus élevés. Le résidentiel séduit donc surtout les investisseurs en quête de diversification ou d’un actif tangible et facile à comprendre.

Quelles perspectives pour le résidentiel en 2026 ?

Une amélioration se dessine. Au premier trimestre 2026, le rendement global des SCPI résidentielles ressort à +3,0 % selon l’ASPIM, en net redressement par rapport à 2025. La correction des valeurs ralentit : les valeurs de réalisation du résidentiel n’ont reculé que de 1,2 % sur l’année 2025, contre des baisses bien plus marquées en 2023 et 2024. Cette stabilisation, conjuguée à la détente des taux d’emprunt, pourrait soutenir les prix du logement. Pour l’investisseur, l’enjeu est désormais de distinguer les SCPI dont le patrimoine a déjà été réévalué de celles qui doivent encore ajuster leurs valeurs.

Faut-il investir dans une SCPI résidentielle aujourd’hui ?

Cela dépend de votre objectif et de votre horizon. Une SCPI résidentielle se conçoit sur le long terme, au moins huit à dix ans, et après une phase de correction, les points d’entrée peuvent devenir plus intéressants. Attention toutefois à la fiscalité : en détention directe, les loyers sont imposés comme des revenus fonciers, à votre tranche marginale d’imposition majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux. Certaines SCPI résidentielles investissent dans des biens éligibles au déficit foncier, utile pour alléger cette charge. Avant de vous décider, notre méthodologie de sélection vous aide à comparer rendement, valorisation et solidité de la société de gestion.

Pour aller plus loin

Lire au-delà d’un chiffre de performance demande de la méthode. Voici trois points d’entrée pour approfondir votre réflexion.