Au 31 mars 2026, les parts de SCPI en attente de retrait atteignent près de 2,4 milliards d’euros, soit 2,75 % de la capitalisation du marché selon l’ASPIM. Un encours élevé, mais en recul de 14 % par rapport à fin 2025. En tant que cabinet expert SCPI à Paris, nous décryptons ce que ce chiffre révèle sur la liquidité de la pierre papier.

Que sont les parts en attente de retrait ?

Ce sont des demandes de vente non encore honorées. Dans une SCPI à capital variable, l’associé qui souhaite sortir demande le retrait de ses parts : la société de gestion l’exécute s’il existe, en face, de nouvelles souscriptions. Lorsque les demandes de retrait dépassent durablement les souscriptions, elles s’accumulent : ce sont les parts en attente. À fin mars 2026, leur montant s’établit à près de 2,4 milliards d’euros selon l’ASPIM, soit 2,75 % d’une capitalisation de marché de 88,65 milliards d’euros. Un niveau à surveiller, sans commune mesure toutefois avec un blocage généralisé du marché.

Pourquoi ce stock recule-t-il au premier trimestre 2026 ?

Parce que la collecte repart. Au premier trimestre 2026, les SCPI ont enregistré une collecte nette de 1,15 milliard d’euros, en hausse de 10,1 % sur un an d’après l’ASPIM. Or chaque nouvelle souscription permet d’honorer une demande de retrait en attente : le stock recule ainsi de 14 % par rapport à fin 2025. La reprise reste néanmoins très concentrée, les SCPI diversifiées captant 81 % des souscriptions nettes. Le marché avance à deux vitesses : une trentaine de SCPI conservent plus de 3 % de leur capital en attente de retrait, tandis que les véhicules les plus collecteurs retrouvent une liquidité fluide.

Fonds de remboursement et AIFM 2 : quels outils face aux files d’attente ?

Quand le déséquilibre persiste, la société de gestion dispose de leviers. Elle peut activer un fonds de remboursement, alimenté par la cession d’actifs ou par le report à nouveau, pour racheter les parts en attente, généralement à un prix décoté de 10 à 15 % par rapport à la valeur de retrait. La directive AIFM 2, dont l’ASPIM a précisé l’application en avril 2026, encadre désormais ces outils de gestion de la liquidité : la décote du fonds de remboursement est assimilée à des frais de rachat acquis au fonds, et l’assemblée générale peut fixer un plafond au montant racheté. Autant de garde-fous qui organisent la sortie sans brader le patrimoine des associés restants.

Comment intégrer la liquidité dans votre choix de SCPI ?

En l’érigeant en critère de sélection à part entière. Avant d’investir, examinez le rapport entre parts en attente et capitalisation, la dynamique de collecte des derniers trimestres et le degré de diversification du patrimoine. Une SCPI qui collecte régulièrement absorbe plus facilement les retraits. Gardez à l’esprit qu’une SCPI reste un placement de long terme, au moins huit à dix ans, exposé à un risque de perte en capital et de liquidité : la revente des parts n’est jamais garantie. Pour arbitrer entre rendement, solidité de la société de gestion et liquidité, notre méthodologie de sélection vous aide à comparer les véhicules sur des critères objectifs.

Pour aller plus loin

Évaluer la liquidité d’une SCPI demande de la méthode. Voici trois points d’entrée pour approfondir votre réflexion.