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Taux d’occupation des SCPI : le marché à deux vitesses se confirme en 2026

Q: Qu'est-ce que le taux d'occupation financier d'une SCPI ?

Le TOF rapporte les loyers reellement encaisses a ceux que la SCPI percevrait si tous ses locaux etaient loues. En 2025, il atteint 91,3 % pour l'ensemble du marche selon l'ASPIM. Plus il est eleve, plus les revenus sont securises.

Q: Pourquoi les bureaux ont-ils un taux d'occupation plus faible ?

Le taux d'occupation des SCPI de bureaux est tombe a 88,8 % en 2025 selon l'ASPIM, contre 91,2 % deux ans plus tot, sous l'effet du teletravail et de la preference pour les immeubles recents et bien situes, qui laisse vacant le tertiaire ancien.

Q: Quel taux d'occupation viser pour une bonne SCPI ?

Il n'existe pas de seuil unique, mais un TOF nettement superieur a la moyenne du marche, autour de 91 % en 2025, et regulier dans le temps, est un signe de solidite, surtout s'il s'accompagne d'une base locative large et diversifiee.

Le taux d’occupation financier du marché atteint 91,3 % en 2025, mais les bureaux décrochent. L’analyse d’un indicateur clé par votre expert SCPI à Paris.

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C’est l’un des indicateurs les plus révélateurs de la santé d’une SCPI : le taux d’occupation financier, ou TOF. En 2025, il s’établit à 91,3 % pour l’ensemble du marché selon l’ASPIM, mais cette moyenne cache un fossé grandissant entre les bureaux et le reste. En tant que cabinet expert SCPI à Paris, nous décryptons ce signal.

Que mesure le taux d’occupation financier ?

La part des loyers réellement encaissés. Le TOF rapporte les loyers perçus à ceux que la SCPI toucherait si tous ses locaux étaient loués au prix de marché. À 91,3 % en 2025 selon l’ASPIM, le marché affiche un niveau correct, dont 87,3 % de locaux occupés sans franchise de loyers. Plus le TOF est élevé, plus les revenus distribués sont sécurisés. Un TOF qui s’effrite est au contraire un signal d’alerte : locaux vacants, franchises accordées pour attirer des locataires, ou immeubles en restructuration. C’est un indicateur à suivre trimestre après trimestre.

Pourquoi parle-t-on d’un marché à deux vitesses ?

À cause du décrochage des bureaux. Le taux d’occupation des SCPI de bureaux est tombé à 88,8 % en 2025, contre 91,2 % deux ans plus tôt selon l’ASPIM, un recul de plus de deux points. La généralisation du télétravail et la préférence pour les immeubles récents et bien situés laissent des surfaces vacantes dans le tertiaire ancien. À l’inverse, les SCPI diversifiées, d’hôtellerie ou de logistique affichent des taux d’occupation élevés et stables. Le marché se scinde ainsi entre actifs recherchés et actifs délaissés.

En quoi le TOF influence-t-il votre rendement ?

Directement. Un local vide ne rapporte aucun loyer, mais continue de générer des charges : un TOF en baisse pèse mécaniquement sur le revenu distribué aux associés. À l’inverse, un TOF élevé et régulier soutient la capacité de la SCPI à maintenir, voire augmenter, son dividende. C’est pourquoi il faut toujours lire le taux de distribution à la lumière du taux d’occupation : un rendement élevé mais assis sur un TOF fragile est moins solide qu’un rendement modéré mais bien rempli. Notre méthodologie croise systématiquement ces deux données.

Que privilégier en 2026 ?

Les SCPI au patrimoine bien loué et diversifié. Face à ce marché à deux vitesses, mieux vaut privilégier les véhicules affichant un TOF élevé, une base locative large et une exposition limitée aux bureaux périphériques anciens. Cela ne signifie pas fuir totalement le tertiaire : certaines SCPI de bureaux bien positionnées offrent des points d’entrée décotés. Mais l’exigence sur le taux d’occupation doit primer. La qualité et la localisation des actifs redeviennent, plus que jamais, les critères déterminants d’une bonne SCPI.

Indicateur	Donnée 2025
TOF moyen du marché	91,3 %
Locaux occupés sans franchise	87,3 %
TOF des SCPI de bureaux	88,8 %
TOF bureaux deux ans plus tôt	91,2 %
Segments les plus occupés	diversifiées, hôtellerie, logistique
Segment le plus fragilisé	bureaux anciens

Sources : ASPIM, IEIF.

Le terme de la semaine : le taux d’occupation physique (TOP)

Le taux d’occupation physique, ou TOP, mesure la part des surfaces effectivement louées par rapport à la surface totale du patrimoine, exprimée en mètres carrés. Il se distingue du taux d’occupation financier (TOF), qui raisonne en loyers et non en surfaces. Un immeuble peut afficher un bon taux physique tout en générant peu de loyers si les locaux occupés sont peu chers, et inversement. Les deux indicateurs sont complémentaires : le TOP renseigne sur le remplissage réel des immeubles, le TOF sur la valeur des loyers encaissés. La plupart des SCPI communiquent le TOF, jugé plus représentatif du rendement, mais croiser les deux offre une vision plus fine de l’occupation.

Pour aller plus loin

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Questions fréquentes

Qu’est-ce que le taux d’occupation financier d’une SCPI ?

Le TOF rapporte les loyers réellement encaissés à ceux que la SCPI percevrait si tous ses locaux étaient loués. En 2025, il atteint 91,3 % pour l’ensemble du marché selon l’ASPIM. Plus il est élevé, plus les revenus sont sécurisés.

Pourquoi les bureaux ont-ils un taux d’occupation plus faible ?

Le taux d’occupation des SCPI de bureaux est tombé à 88,8 % en 2025 selon l’ASPIM, contre 91,2 % deux ans plus tôt, sous l’effet du télétravail et de la préférence pour les immeubles récents et bien situés, qui laisse vacant le tertiaire ancien.

Le taux d’occupation influence-t-il le rendement ?

Oui, directement. Un local vacant ne rapporte pas de loyer mais génère des charges. Un TOF en baisse pèse sur le dividende, tandis qu’un TOF élevé et stable soutient la capacité de la SCPI à maintenir son revenu.

Quel taux d’occupation viser pour une bonne SCPI ?

Il n’existe pas de seuil unique, mais un TOF nettement supérieur à la moyenne du marché, autour de 91 % en 2025, et régulier dans le temps, est un signe de solidité, surtout s’il s’accompagne d’une base locative large et diversifiée.

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