Rare SCPI 100 % résidentielle, Kyaneos Pierre mise sur des logements de région rénovés pour créer de la valeur. En 2025, elle a distribué 4,35 %, un rendement solide pour du logement. En tant que cabinet expert SCPI à Paris, nous décryptons sa stratégie et ses chiffres.

Quelle est la stratégie de Kyaneos Pierre ?

Acheter du résidentiel régional décoté et le rénover. Lancée en 2018 par Kyaneos Asset Management, Kyaneos Pierre investit majoritairement dans l’immobilier d’habitation, à hauteur d’environ 88,5 % du patrimoine, le solde en commerces et bureaux. Sa stratégie est dite value-add : la SCPI acquiert des immeubles anciens dans des villes moyennes à des prix attractifs, les rénove, améliore leur performance énergétique, puis en tire des loyers et une valorisation supérieurs. Ce positionnement, à contre-courant des grandes métropoles, cible des rendements locatifs plus élevés que le résidentiel de centre-ville parisien. Il exige en revanche une gestion active et une bonne connaissance des marchés locaux.

Que valent ses résultats 2025 ?

Un rendement supérieur à la moyenne du résidentiel. En 2025, Kyaneos Pierre a servi un taux de distribution de 4,35 %, au-dessus de la moyenne de la catégorie résidentielle, estimée autour de 4,2 % par l’ASPIM. Le rendement a toutefois reflué par rapport aux années précédentes, après avoir dépassé 5 % en 2021 et atteint 4,96 % en 2024. Signe de solidité, le prix de la part a été revalorisé à plusieurs reprises pour s’établir à 224 euros au 1er janvier 2026, et la capitalisation a progressé à environ 440 millions d’euros fin 2025, contre 391 millions un an plus tôt. Ces performances ne sont pas garanties.

Quels sont les points de vigilance de Kyaneos Pierre ?

Le résidentiel, la fiscalité et le risque travaux. Le logement offre un rendement locatif structurellement plus bas que l’immobilier d’entreprise, et sa fiscalité en détention directe est lourde. La stratégie de rénovation, si elle crée de la valeur, comporte un risque d’exécution : coûts de travaux, délais, réglementation énergétique. La catégorie résidentielle a par ailleurs affiché la plus faible performance globale du marché en 2025, autour de -4,5 % selon l’ASPIM, en raison de la correction des valeurs. Kyaneos Pierre s’en est mieux sortie, mais reste exposée à ce cycle. La dynamique du résidentiel en SCPI éclaire ce contexte.

Kyaneos Pierre a-t-elle sa place dans un patrimoine ?

Oui, comme diversification résidentielle et thématique de rénovation. Kyaneos Pierre apporte une exposition rare au logement régional, décorrélée des bureaux, avec une logique de création de valeur par la rénovation. Elle peut compléter un portefeuille dominé par l’immobilier d’entreprise, pour qui croit à la stabilisation du marché résidentiel. Son rendement modéré doit être accepté comme la contrepartie d’un actif jugé tangible et compréhensible. L’horizon reste le long terme, au moins huit à dix ans. Notre méthodologie aide à situer cette SCPI dans une allocation, en tenant compte de la fiscalité du résidentiel.

Pour aller plus loin

Analyser une SCPI résidentielle demande de comprendre sa stratégie de création de valeur. Voici trois points d’entrée pour approfondir votre réflexion.