Les SCPI sont souvent présentées comme un placement de bon père de famille. C’est en partie vrai, mais aucun investissement immobilier n’est sans risque. En tant que cabinet expert SCPI à Paris, nous dressons un panorama honnête des risques réels, car les connaître est la première protection de l’épargnant.

Peut-on perdre de l’argent avec une SCPI ?

Oui, le capital n’est pas garanti. La valeur des parts d’une SCPI suit celle des immeubles détenus. Quand le marché immobilier se retourne, comme en 2023 et 2024, la valeur des parts peut baisser, entraînant une perte en capital si l’on revend à ce moment. Certaines SCPI ont ainsi réduit leur prix de part de plusieurs pourcents, et quelques cas extrêmes ont dépassé 40 % de baisse sur l’année. À l’inverse, d’autres ont revalorisé. Investir en SCPI, c’est accepter que ni le capital ni le rendement ne soient garantis. C’est le premier risque à intégrer, avant même de regarder le taux de distribution.

La liquidité d’une SCPI est-elle assurée ?

Non, elle dépend du marché des parts. Une SCPI n’est pas un placement liquide comme un livret. Pour revendre ses parts, il faut trouver un acheteur, directement pour une SCPI à capital variable, ou sur le marché secondaire pour une SCPI à capital fixe. En période de tension, le nombre de parts en attente de retrait peut augmenter et allonger les délais. À fin mars 2026, ces parts en attente représentaient encore près de 2,4 milliards d’euros à l’échelle du marché, même si le stock reculait. Une SCPI se conçoit donc sur le long terme, avec une épargne dont on n’a pas besoin à court terme.

Quels autres risques faut-il connaître ?

La vacance, la concentration et l’endettement. Si des locataires quittent les immeubles sans être remplacés, la vacance monte et les loyers baissent, ce qui pèse sur la distribution. Une SCPI trop concentrée sur un secteur, une zone ou quelques locataires est plus vulnérable qu’un véhicule diversifié. L’endettement, mesuré par le ratio de levier, amplifie les gains mais aussi les pertes. Enfin, les SCPI internationales ajoutent un risque de change et un risque fiscal étranger. La question de l’effet de levier mérite une attention particulière dans le contexte actuel.

Comment limiter les risques d’un investissement en SCPI ?

Par la diversification, l’horizon et la sélection. Répartir son épargne sur plusieurs SCPI de stratégies et de sociétés de gestion différentes réduit la dépendance à un seul véhicule. Un horizon long, d’au moins huit à dix ans, permet de traverser les cycles et d’amortir les frais d’entrée. Enfin, la qualité de la société de gestion, la solidité des loyers et la valorisation comptent plus que le rendement affiché. C’est tout le sens de notre méthodologie de sélection. Comprendre et accepter les risques, c’est déjà investir plus sereinement. Un bilan patrimonial aide à calibrer l’exposition.

Pour aller plus loin

Bien investir commence par bien comprendre les risques. Voici trois points d’entrée pour approfondir votre réflexion.