Pendant que les bureaux corrigent, la logistique et les data centers s’imposent comme des moteurs de la pierre-papier. Portés par l’e-commerce et le numérique, ces actifs affichent des performances solides. En tant que cabinet expert SCPI à Paris, nous décryptons cette dynamique, sans promesse de rendement.

Pourquoi la logistique séduit-elle les SCPI ?

Parce que la demande d’entrepôts dépasse souvent l’offre. La logistique regroupe les entrepôts, plateformes de distribution et locaux d’activités qui font tourner l’e-commerce et les chaînes d’approvisionnement. La croissance du commerce en ligne a fait grimper les besoins en surfaces de stockage, notamment près des grandes agglomérations, où le foncier est rare. Cette tension soutient les loyers et maintient des taux de vacance faibles. En 2025, les SCPI de logistique ont affiché une performance globale annuelle de l’ordre de 5,8 % selon les données de marché, parmi les meilleures catégories. Des baux souvent longs avec des locataires solides renforcent la visibilité sur les revenus. Ces performances ne sont pas garanties.

Les data centers sont-ils une nouvelle classe d’actifs pour les SCPI ?

Oui, une classe émergente portée par le numérique. Les centres de données, qui hébergent les serveurs du cloud et de l’intelligence artificielle, représentent un actif immobilier au potentiel de croissance considérable. Quelques SCPI commencent à s’y exposer, directement ou via des actifs mixtes. La demande est tirée par la numérisation de l’économie et l’essor de l’IA, qui exigent des infrastructures toujours plus nombreuses. Ces actifs offrent des baux longs et des locataires de premier plan, mais restent techniques : consommation énergétique, obsolescence des équipements et concentration des locataires appellent à la prudence. C’est un marché de spécialistes, encore jeune dans l’univers des SCPI.

Quels risques pour ces SCPI thématiques ?

La concentration et la dépendance à un cycle. Une SCPI très spécialisée sur la logistique ou les data centers concentre son exposition sur une seule dynamique économique. Un ralentissement de l’e-commerce, une suroffre d’entrepôts ou un retournement du secteur technologique pourraient peser sur les loyers et les valorisations. La logistique a par ailleurs déjà connu une forte compression des rendements, ce qui limite le potentiel de revalorisation. Comme toute SCPI, ces véhicules comportent un risque de perte en capital et de liquidité. Notre méthodologie de sélection examine la diversification locative et sectorielle avant tout investissement thématique.

Faut-il investir dans ces actifs porteurs ?

Comme complément de diversification, avec mesure. La logistique et les data centers apportent une exposition à des tendances de fond, e-commerce, numérique et IA, qui structurent l’économie. À ce titre, ils ont leur place dans un portefeuille de SCPI, en complément d’actifs plus classiques ou de véhicules diversifiés comme le montre le classement des rendements par stratégie. Mais une thématique ne doit pas concentrer l’essentiel de l’épargne : le risque augmente avec la spécialisation. L’horizon reste le long terme, au moins huit à dix ans. Un bilan patrimonial permet de calibrer cette exposition selon votre tolérance au risque.

Pour aller plus loin

Investir sur une thématique porteuse demande méthode et diversification. Voici trois points d’entrée pour approfondir votre réflexion.