Investir en SCPI sans percevoir de revenus, est-ce absurde ? Pas du tout, quand on prépare la retraite ou que l’on veut éviter d’alourdir sa fiscalité. Le démembrement de parts de SCPI permet d’acheter décoté aujourd’hui pour percevoir des loyers demain. En tant que cabinet expert SCPI à Paris, nous décryptons cette stratégie patrimoniale.

Qu’est-ce que le démembrement d’une part de SCPI ?

C’est la séparation de la propriété en deux droits. La nue-propriété donne le droit de récupérer la pleine propriété au terme, la usufruit donne le droit de percevoir les loyers pendant la durée choisie. Concrètement, un investisseur achète la nue-propriété de parts avec une décote, tandis qu’un autre, souvent une personne morale, en détient l’usufruit temporaire, généralement sur cinq à dix ans. Au terme, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts, sans frais ni fiscalité supplémentaire, et commence alors à toucher les revenus.

Quel est l’intérêt d’acheter en nue-propriété ?

Une décote immédiate et une fiscalité nulle pendant la durée. La clé de répartition fixe le prix de la nue-propriété : par exemple, environ 80 % de la valeur pour un démembrement de cinq ans, ou 70 % pour dix ans. L’investisseur achète donc ses parts moins cher. Surtout, ne percevant aucun revenu, il n’a aucun impôt ni prélèvement social à payer pendant toute la durée du démembrement. C’est une stratégie idéale pour un contribuable fortement fiscalisé qui n’a pas besoin de revenus immédiats.

Le démembrement présente-t-il un avantage à l’IFI ?

Oui, un avantage notable. Pendant la durée du démembrement, c’est en principe l’usufruitier qui déclare la valeur des parts au titre de l’impôt sur la fortune immobilière. Le nu-propriétaire, lui, n’intègre généralement pas ces parts dans son assiette IFI. Pour un patrimoine assujetti, acheter la nue-propriété permet donc de se constituer un capital immobilier sans alourdir l’IFI pendant plusieurs années. Cet effet cesse au terme, lorsque la pleine propriété est reconstituée. Ce point mérite d’être validé selon votre situation avec un conseil.

À qui s’adresse cette stratégie ?

Aux investisseurs qui préparent un revenu futur. Le démembrement séduit surtout ceux qui anticipent leur retraite : ils achètent décoté pendant leur vie active, sans fiscalité, et récupèrent des loyers au moment où leurs revenus professionnels baissent. Il convient aussi à la transmission et à la gestion de trésorerie d’entreprise via l’usufruit. En contrepartie, aucun revenu n’est perçu avant le terme, et la liquidité est réduite. Notre méthodologie aide à choisir la SCPI et la durée adaptées.

Pour aller plus loin

Structurer un investissement démembré demande du conseil. Voici trois points d’entrée pour approfondir votre réflexion.