Vivre à l’étranger n’empêche pas d’investir en SCPI, mais la fiscalité des loyers change sensiblement. Voici les règles à connaître en 2026 avant de souscrire ou de conserver ses parts depuis l’étranger.

Comment sont imposés les loyers de SCPI d’un non-résident ?

Un non-résident fiscal est imposé en France sur ses seuls revenus de source française, dont les revenus fonciers issus de SCPI investies dans l’Hexagone. L’article 197 A du CGI fixe un taux minimum d’imposition de 20 % jusqu’à un seuil d’environ 29 000 euros de revenu net, revalorisé chaque année, puis de 30 % au-delà, d’après les sources spécialisées. Le contribuable peut demander l’application du taux moyen qui résulterait de ses revenus mondiaux s’il est inférieur, à condition de les déclarer dans leur intégralité.

Quels prélèvements sociaux s’appliquent ?

Les revenus fonciers de source française supportent en principe les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Toutefois, selon La Centrale des SCPI, les résidents de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou de Suisse affiliés à un régime de sécurité sociale étranger ne sont redevables que du prélèvement de solidarité de 7,5 %, sur justificatif d’affiliation. Cette différence de près de dix points pèse directement sur le rendement net : vérifiez votre situation auprès du service des impôts des non-résidents.

Les SCPI européennes sont-elles plus adaptées ?

Les loyers d’immeubles situés hors de France sont des revenus de source étrangère : ils sont imposés dans le pays où se trouve l’actif, la société de gestion réglant en général l’impôt local. Ils échappent, en principe, aux prélèvements sociaux français, sous réserve des conventions fiscales. Pour un expatrié, l’articulation entre le pays de situation de l’immeuble, la France et son pays de résidence est cependant complexe : elle dépend de chaque convention. Notre article sur la fiscalité des parts et l’IFI rappelle que les non-résidents ne sont imposables à l’IFI que sur leurs actifs immobiliers situés en France.

Quelles démarches et quels points de vigilance ?

Les revenus se déclarent chaque année sur la déclaration spécifique aux non-résidents (formulaire 2042 NR). La plus-value de cession de parts est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu, plus prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. Vérifiez aussi les règles de votre pays de résidence : certaines juridictions taxent les revenus étrangers de leurs résidents. Notre lexique patrimonial aide à décrypter ces notions. Ces performances ne sont pas garanties.

Pour aller plus loin

Questions fréquentes